Wohnrecht: Mietvertrag kündigen

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KONSUMENT Wohnrecht Mietvertrag kündigen (Bild: Bacho/shutterstock.com)

Zeitablauf, Kündigung, Wohnbedürfnis, Räumungsklage

Sie wollen ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen? Der Vermieter möchte Ihre Wohnung in Zukunft selber nutzen? In den folgenden Abschnitten finden Sie Fallbeispiele zu den Themen:

  • Vorzeitige Kündigung (durch Vermieter oder Mieter)
  • Zeitgerechte Kündigung nach Fristablauf
  • Verlängerung des Vertrags
  • Dringendes Wohnbedürfniss
  • Kündigung durch Vermieter

    „Das Zinshaus, in dem meine Altbaumietwohnung gelegen ist, soll verkauft werden. Der bisherige Eigentümer verlangt von uns, dass wir innerhalb von 14 Tagen ausziehen. Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag. Muss ich die Wohnung so schnell verlassen?“

    Nein! Durch den Verkauf des Zinshauses bleibt das Mietverhältnis unberührt. Der neue Eigentümer übernimmt den bisherigen Vertrag und tritt als neuer Vermieter in diesen ein. Für den Mieter bleibt alles gleich. Der Verkauf stellt keinen Kündigungsgrund dar.

    Der verkaufende Vermieter könnte nur versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Gegen den Willen des Mieters ist dies jedoch nicht möglich. Es ist rechtlich weder notwendig noch ratsam, mit dem nachfolgenden Eigentümer einen neuen Vertrag abzuschließen; dieser enthält meistens schlechtere Bedingungen für den Mieter (z.B. höherer Mietzins, Befristung, ...).

    „Wir haben erfahren, dass unser Zinshaus verkauft wurde. Kann uns der neue Eigentümer kündigen?“

    Nein! Durch den Eigentümerwechsel kommt es für den Mieter zu keinerlei Änderungen. Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Vertrag ein und übernimmt ihn so wie er ist. Es darf durch den Eigentümerwechsel zu keiner Erhöhung des Mietzinses kommen (außer einer gesetzlich oder vertraglich vereinbarten). Der Kauf stellt für den neuen Eigentümer auch keine Möglichkeit zur Aufkündigung des Mietverhältnisses dar.

    Ein unbefristeter Vertrag bleibt unbefristet und eine Kündigung ist weiterhin nur möglich bei Vorliegen eines im Gesetz (§30 MRG) verankerten Kündigungsgrundes. Ein befristetes Mietverhältnis bleibt ebenso weiterhin aufrecht und endet mit dem vertraglich vereinbarten Termin. Manche Eigentümer versuchen mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Das ist nicht notwendig! Oft wird dadurch versucht eine Mietzinserhöhung herbeizuführen oder ein unbefristetes in ein befristetes Mietverhältnis zu verwandeln!

    „Ich besitze eine kleine Eigentumswohnung, die auf 5 Jahre befristet vermietet ist. Obwohl die Mieterin anfänglich sehr nett und zuverlässig erschien, kommen die Mietenzahlungen immer unregelmäßiger. Momentan besteht ein Mietzinsrückstand von drei Monatsmieten. Was kann ich tun?“

    Bei einem Zahlungsverzug von drei Monatsmieten liegt ein sogenannter „qualifizierter Mietzinsrückstand“ vor, der den Vermieter gemäß § 1118 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) zur Einbringung einer Räumungsklage berechtigt. Diese wird der beklagten Partei (das ist der säumige Mieter) meist gemeinsam mit der Ladung zur vorbereitenden Tagsatzung zugestellt. Erscheint er nicht zu dieser Tagsatzung, so wird davon ausgegangen, dass die beklagte Partei das Klagebegehren nicht bestreitet und es ergeht ein Versäumungsurteil.

    Dieses Urteil gibt dem Kläger recht, der Mieter muss ausziehen und kann delogiert werden. Wird das Begehren bei der vorbereitenden Tagsatzung bestritten, wird vom Gericht ein Verhandlungstermin anberaumt. Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz hat der Mieter die Möglichkeit durch Nachzahlung des geschuldeten Betrages die Aufhebung der Räumungsklage zu erwirken. Das aber nur, wenn den Mieter an dem entstandenen Zinsrückstand kein grobes Verschulden trifft (zB Krankenhausaufenthalt). Die offenen Mieten kann der Vermieter mit einer Mietzinsklage geltend machen.

    „Mein 87-jähriger Vater lebt alleine in seiner Mietwohnung. Der Vermieter will ihn loswerden, er meint, er vernachlässige das Mietobjekt. Nun droht er mit Kündigung.“

    Wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand macht, z.B. den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt, dann ist das sowohl ein Kündigungsgrund nach dem MRG als auch ein Tatbestand der nach dem ABGB den Vermieter zur sofortigen Vertragsauflösung berechtigt. Wenn wirklich zu befürchten ist, dass durch das Verhalten des Mieters die Substanz der Wohnung massiv geschädigt wird, muss der Vermieter nicht tatenlos zusehen. Dazu zählt z.B., wie in vorliegendem Fall behauptet, die Gefahr der Ungezieferbildung oder die Vermüllung.

    Die Kündigung muss vom Vermieter über das Bezirksgericht eingebracht werden. Eine unordentliche und verschmutzte Wohnung wird für eine Aufkündigung (sowie für eine Auflösung) nicht reichen. Sie müssen gegen die Kündigung Einwendungen erheben; erst dadurch prüft das Gericht den behaupteten Kündigungsgrund.

    „Im Jahr 2001 mietete ich ein Einfamilienhaus. Mein Mietvertrag ist unbefristet. Jetzt schrieb mir mein Vermieter, ich müsse innerhalb von zwei Wochen ausziehen, da er das Haus für sich selbst benötige. Muss ich wirklich so schnell raus?“

    Ein Mietvertrag aus dem Jahr 2001 unterliegt noch der alten Rechtslage. Die Mietrechtsnovelle 2001 gilt für Verträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden. Diese Novelle brachte gerade für Ein- und Zweifamilienhäuser eine gravierende Änderung.

    Nach alter Gesetzeslage fallen derartige Mietverträge teilweise in den geschützten Bereich des MRG (Mietrechtsgesetz) und genießen Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass vorliegendes Mietverhältnis vom Vermieter wegen Eigenbedarf zwar aufgekündigt werden kann, doch hat dies über das Bezirksgericht zu erfolgen. Im Kündigungsverfahren muss der Richter nach Einspruch des Mieters über das Vorliegen oder Nichtvorliegen des Eigenbedarfs entscheiden. Mietverhältnisse, die im Jahr 2002 abgeschlossen wurden, fallen nicht mehr unter den geschützten Bereich des MRG (kein Kündigungsschutz) und sind, sollten sie unbefristet sein, jederzeit aufkündbar.

    "Wir haben ein Einfamilienhaus auf drei Jahre gemietet. Unser Vermieter möchte uns jetzt (nach sechs Monaten) kündigen, da er sich von seiner Lebensgefährtin getrennt hat und das Haus selbst benötigt."

    Grundsätzlich gilt: Befristungen sind einzuhalten. Hat der Vermieter in dem Mietvertrag keine Kündigung wegen Eigenbedarf vereinbart, dann kann er aus diesem Grund ein befristetes Mietverhältnis innerhalb des Befristungszeitraumes nicht kündigen. Diese Möglichkeit hat der Vermieter nur, wenn es im Mietvertrag ausdrücklich verankert ist. Ohne eine besondere Vereinbarung steht  dem Vermieter eine Auflösung des Mietverhältnisses nach dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nur in zwei Fällen zu: bei qualifiziertem Mietzinsrückstand und bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietobjektes (= Vernachlässigung der Wohnung).

    „Ich erhielt ein Schreiben vom Vermieter, in dem er mir mitteilte, ich hätte meine Wohnung innerhalb von 14 Tagen geräumt zurückzustellen. Angeblich ist mein Verhalten unzumutbar.“

    Der Vermieter dürfte in vorliegendem Fall das Mietverhältnis auflösen wollen. Dazu bedarf es jedoch einer Aufkündigung über das Bezirksgericht. Ein derartiges Schreiben ist rechtlich nicht verbindlich. Ein Vermieter kann im Bereich des Mietrechtsgesetzes nur über das Gericht eine rechtlich durchsetzbare Auflösung des Mietverhältnisses erreichen. Dies ist Ausdruck des Mieterschutzes in Österreich!

    Die Aufkündigung wird dem Mieter vom Bezirksgericht zugestellt, mit dem Hinweis, dass dieser innerhalb von vier Wochen einen Einspruch dagegen einbringen könne. Wird die Aufkündigung vom Mieter bestritten, kommt es zu einer Verhandlung. Darin prüft der Richter das Vorliegen des behaupteten Kündigungsgrundes. Jetzt kann auch der Mieter seine Sachverhaltsdarstellung vorbringen.

    Wichtig ist, dass Sie als Mieter nicht „den Kopf in den Sand stecken“ sondern Einspruch erheben. Erst dadurch kommt es zu einer Überprüfung des vom Vermieter angeführten Kündigungsgrundes. Wenn Sie als Mieter untätig bleiben ergeht ein Versäumnisurteil, in dem automatisch (ohne Prüfung) der Kündigung stattgegeben wird. In weiterer Folge können Sie delogiert werden.
     
    „Ich habe meine Eigentumswohnung auf 10 Jahre befristet vermietet. Nun sind 5 Jahre vergangen und ich bräuchte die Wohnung für meine Tochter. Kann ich kündigen, wenn im Mietvertrag nichts diesbezüglich vereinbart ist?“

    Ein befristetes Mietverhältnis endet mit dem Ende der Befristung, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zu den Kündigungsgründen des Mietrechtsgesetzes gehört zwar die Aufkündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters, doch gelten dies Gründe von Gesetzes wegen nur bei unbefristeten Mietverhältnissen.

    Ist der Vertrag befristet, stehen dem Vermieter nur die beiden Auflösungsgründe des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs, nämlich die Auflösung bei Mietzinsrückstand und bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Objektes durch den Mieter zur Verfügung. Andere Kündigungsgründe müssen bei befristeten Mietverträgen durch gesonderte Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden. In vorliegendem Fall hat der Vermieter daher keine Möglichkeit seinen Eigenbedarf mit einer Aufkündigung geltend zu machen. Er kann nur eine einvernehmliche Auflösung mit dem Mieter anstreben.
     
    „Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten. Gleichzeitig möchte ich aber auch eine Regelung treffen, wodurch ich den Mieter kündigen kann, für den Fall, dass meine Tochter ein Kind bekommt. Gibt es da eine Möglichkeit mich abzusichern?“

    Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen wird in der Regel die Form eines befristeten Mietverhältnisses gewählt. Die Mindestdauer beträgt drei Jahre. Eine Möglichkeit auch während dieser Zeit, den Mieter bei bei der Geburt des Kindes zu kündigen wäre es, einen vereinbarten Kündigungsgrund iSd § 30Abs 2 Z 13 Mietrechtsgesetz in den Mietvertrag aufzunehmen.

    Die Rechtsprechung ist hier aber sehr streng. Vorausgesetzt wird eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag (von beiden Vertragsteilen unterschrieben), wonach der Eintritt einer eindeutig und klar bezeichneten, für den Vermieter wichtigen und bedeutsamen Tatsache, einen Kündigungsgrund darstellen soll.

    Diese wichtige und bedeutsame Tatsache muss so schwerwiegend sein, dass sie in ihrer Bedeutung den anderen Kündigungsgründen des Mietrechtsgesetzes nahe kommt. Der Eigenbedarf für in der Zukunft liegende, von vornherein festgelegte Tatsachen wie in diesem Fall die Geburt eines Kindes können einen vereinbarten Kündigungsgrund rechtfertigen.

  • Kündigung durch Mieter

    „Ich bin Mieter einer Altbauwohnung. Mein Mietverhältnis begann am 01.03.2007 und ist auf drei Jahre befristet. Ich würde jedoch gerne so schnell wie möglich ausziehen. Im Mietvertrag ist keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie muss ich ordnungsgemäß vorgehen?“

    Das Mietrechtsgesetz sieht im Fall eines befristeten Mietvertrages eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters vor. Danach kann der Mieter nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist sein Mietverhältnis erstmalig auflösen. In weiterer Folge besteht zu jedem weiteren Endtermin diese Kündigungsmöglichkeit. In dem Beispiel hätte der Mieter zum ersten Mal im März 2008 zum 30. Juni 2008 kündigen können, in der Folge zu jedem beliebigen Endtermin unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten.

    Die Aufkündigung von Seiten des Mieters hat nicht mehr gerichtlich zu erfolgen, es genügt Schriftlichkeit (eingeschrieben). Das Kündigungsschreiben muss vor Beginn der dreimonatigen Frist beim Vermieter eingelangt sein.

    „Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag und möchte diesen unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist kündigen. Mein Vermieter besteht allerdings auf der vertraglich vereinbarten Frist zum Quartal. Ist das zulässig?“

    Ja. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine Kündigung zum Quartal nach wie vor zulässig und verbindlich. Der Vermieter kann daher auf die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zum Quartal bestehen.

    Bei einem befristeten Vertrag jedoch sieht das Mietrechtsgesetz eine Regelung vor, die zum Nachteil des Mieters nicht abgeändert werden darf. Danach kann der Mieter (allerdings erst nach einem Jahr) unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist sein Mietverhältnis kündigen. In diesem Fall wäre die vertragliche Vereinbarung einer quartalsmäßigen Kündigung unzulässig und nur eine Frist von drei Monaten einzuhalten.

    "Welche Kündigungsfrist habe ich als Mieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis? Und in welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?“

    Wenn Sie im Mietvertrag keine Kündigungsfrist vereinbart haben, dann müssen Sie eine einmonatige Frist einhalten. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss vor der Monatsfrist beim Vermieter eingelangt sein. Für die Rechtzeitigkeit und die Einhaltung der Frist kommt es nicht auf den Postaufgabestempel an, sondern auf den Zeitpunkt des Einlangens.

    Sie als Mieter müssen die Wohnung besenrein und von den eigenen Sachen geräumt übergeben. Es kommt in erster Linie natürlich darauf an, ob Sie besondere Vereinbarungen mit dem Vermieter getroffen haben (z.B. zur Küche, zu Einbauschränken ...). Grundsätzlich ist jener Zustand der Wohnung herzustellen, der bei Anmietung vorgelegen hat, wobei die normale Abnützung durch die Zahlung der Miete gedeckt ist.

    Ausmalen muss ein Mieter nur, wenn er bzw. sie die Farbe der Wände verändert hat: Waren sie bei Anmietung weiß und der Mieter hat die Wände rot gestrichen, dann kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter weiß ausmalt.

    „Ist es richtig, dass es nur mehr befristete Mietverträge für drei Jahre gibt, ohne dass der Mieter die Möglichkeit hat vor Ablauf dieser Zeit zu kündigen?“

    Dass der Mieter einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit nicht kündigen kann, gilt nur für Mieter von Ein- und Zweifamilienobjekten. In einem Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten hat der Mieter nach dem Gesetz (§ 29 MRG = Mietrechtsgesetz) die Möglichkeit nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vorzeitig zu kündigen.

    Diese Möglichkeit kann dem Mieter auch nicht durch eine anderslautende vertragliche Vereinbarung genommen werden. Sie ist zwingend und zum Nachteil des Mieters nicht abänderbar. Das bedeutet, der Mieter kann erstmalig im 13. Monat zum Ende des 16. Monats kündigen. Danach zu jedem Monatsende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

    „Ich möchte meinen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag (abgeschlossen am 01.10.2013) kündigen. Im Mietvertrag steht nun folgender Satz: „Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten“. Trotzdem meint mein Vermieter, dass diese Frist erst nach Ablauf eines Jahres beginnt. Was stimmt denn nun?“

    Grundsätzlich gilt in erster Linie die vertragliche Vereinbarung, außer die Vereinbarung ist unzulässig oder es gibt eine zwingende gesetzliche Bestimmung, die für den Mieter eine vorteilhaftere Regelung vorsieht. In vorliegendem Fall bezieht sich der Vermieter auf § 29 MRG (Mietrechtsgesetz).

    Nach dieser Bestimmung hat der Mieter bei befristeten Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein Kündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres und unter Einhaltung einer (daran anschließenden) dreimonatigen Kündigungsfrist.

    Im Mietvertrag wurde jedoch eine für Sie als Mieter günstigere Vereinbarung getroffen. Für Sie gilt jederzeitige Kündigungsmöglichkeit mit einer dreimonatigen Frist. Diese Vereinbarung geht daher der gesetzlichen Regelung vor. Sie als Mieter können daher auch schon vor Ablauf des ersten Jahres kündigen.

    „Ich wollte meinen Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Der Vermieter stimmt dem aber nicht zu, da ich noch kein ganzes Jahr dort wohne. Was soll ich tun? Ich habe bereits eine andere Wohnung. Der Vermieter kann mich doch nicht zwingen?“

    Bei einem befristeten Mietvertrag über eine Wohnung hat der Mieter ein Kündigungsrecht nach einem Jahr plus einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Möchte der Mieter vor Ablauf der zwölf Monate sein Mietverhältnis beenden, so kann er nur auf eine einvernehmliche Lösung hoffen.

    Der Vermieter muss den Mieter vor Ablauf dieser Zeit (16 Monate) nicht aus dem Mietverhältnis entlassen und kann weiterhin auf die Mietzinszahlung bestehen. Zwar kann der Mieter zum Wohnen nicht gezwungen werden, zum Zahlen aber schon.

    "Ich bin Mieter und habe einen unbefristeten Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Da die Wohnung mangelhaft ist: undichte Fenster, Risse im Mauerwerk, defekte Heizung, möchte ich gerne sofort ausziehen. Ist das möglich?"

    Eine Auflösung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen gegeben. Die Regelungen hierzu finden sich in § 1117 ABGB (allgemein bürgerliches Gesetzbuch). Es handelt sich dabei um sehr schwerwiegende Gründe, die ein Festhalten am Mietvertrag unmöglich und ein Einhalten einer Kündigungsfrist unzumutbar machen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten sind, die Wohnung nicht in dem vereinbarten Gebrauch benützen kann.

    Bei Mängel die behoben werden können, hat der Mieter zunächst die Behebung zu verlangen. Ausgeschlossen ist die vorzeitige Auflösung, wenn die Mängel bereits bei Vertragsabschluss berücksichtigt wurden. Ist die Wohnung gesundheitsschädlich steht dem Mieter in jedem Fall eine vorzeitige Auflösung zu.

    "Ich möchte mein Mietverhältnis vorzeitig beenden und habe aus diesem Grund einen Nachmieter gesucht. Jetzt sagt mir der Vermieter, dass er diesen Nachmieter nicht akzeptiert. Kann er das?"

    Ja! Der Vermieter kann nicht verpflichtet werden – außer es wäre vertraglich vereinbart – den vorgeschlagenen Nachmieter in den bestehenden Vertrag einsteigen zu lassen oder mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Sehr häufig ergibt sich die Diskussion wegen eines Nachmieters, wenn der Mieter im ersten Jahr eines befristeten Mietverhältnisses dieses aufkündigen möchte.

    Von Gesetzes wegen ist eine Aufkündigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich (erst nach einem Jahr). Um trotzdem aussteigen zu können, wird oftmals vereinbart, einen Nachmieter zu suchen, der den Vertrag übernimmt. Der Vermieter hätte dann keinen Mietzinsausfall und der Mieter wäre an seinen Mietvertrag nicht mehr gebunden. Diese praktikable Lösung geht nur im Einvernehmen mit dem Vermieter. Einseitig kann der Mieter eine Vertragsübernahme nicht erzwingen!

    „Nachdem ich meinen unbefristeten Mietvertrag gekündigt hatte, wollte der Nachmieter schon während meiner Kündigungsfrist in die Wohnung. Ich war damit einverstanden, nur verlangt die Hausverwaltung jetzt von mir eine „Vergebührung“ von 200 Euro für diese nicht von mir angestrebte vorzeitige Auflösung des Mietvertrages. Gibt es das?“

    Mit Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages wird durch die Anzeige desselben eine Zahlung (= Vergebührung) an das Finanzamt fällig. Diese Gebühr beträgt bei einem dreijährigen Mietvertrag ebenso wie bei einem unbefristeten  Mietvertrag ein Prozent des dreifachen Bruttomietzinses, wird in der Regel  vom Mieter bezahlt und vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt.

    Wenn eine Hausverwaltung dafür, dass - wie in vorliegendem Fall – eine vorzeitige Vertragsauflösung durchgeführt wird, ein gesondertes Entgelt in Rechnung stellt, kann darin nur eine unzulässige Forderung gesehen werden. Für sämtliche Tätigkeiten, die eine Hausverwaltung im Zuge ihres Aufgabengebietes durchführt, gebührt ihr eine Verwaltungspauschale. Diese wird als Betriebskosten den Mietern anteilig verrechnet und sind damit sämtliche Aufwendungen abgedeckt.

    „Ich habe die Kündigung meiner Mietwohnung am 26. Februar zur Post gebracht. Meine Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Der Vermieter behauptet, dass ihm die Kündigung erst am 1. März zugestellt wurde. Was bedeutet das?“

    Die Wohnrechtsnovelle 2006 brachte für den Mieter eine Erleichterung hinsichtlich der Aufkündigung seines Mietverhältnisses. Es genügt nunmehr die Schriftlichkeit, der Weg über das Bezirksgericht ist nicht mehr notwendig, wenn gleich auch nach wie vor möglich. Damit eine Kündigung rechtzeitig ist, wird auf ihr Einlangen beim Vermieter abgestellt und nicht auf die Postaufgabe.

    In vorliegendem Fall beginnt die Kündigungsfrist nicht mit März zu laufen und endet daher mit Ende Mai, sondern sie verschiebt sich um einen weiteren Monat, und endet daher erst Ende Juni. Ebenfalls seit 2006 befindet sich im Gesetz neu und mieterfreundlich die Bestimmung, dass für den Fall, dass die Kündigung dem Vertragspartner erst nach Beginn der einzuhaltenden Kündigungsfrist zugeht, sie ihre Wirkung zum nächstmöglichen Zeitpunkt (in vorliegendem Fall mit Ende Juni) entfaltet.

    „Unser Zinshaus wurde vor kurzem verkauft. Wir haben einen dreijährigen Mietvertrag, sind aber erst seit 5 Monaten in der Wohnung. Haben wir durch den Verkauf auf Vermieterseite jetzt das Recht, schon früher unseren Vertrag aufzulösen?“

    Durch einen Eigentümerwechsel auf Vermieterseite wird das Mietverhältnis nicht beendet. Der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag ein, der Vertragsinhalt bleibt gleich. Das bedeutet, dass bei einem Dreijahresvertrag der Mieter erst nach einem Jahr den gesetzlich verankerten Anspruch auf Kündigung hat. Eine vorherige Auflösung geht nur mit Zustimmung des Vermieters.

    Der Mieter muss jetzt eben mit dem neuen Eigentümer versuchen, eine einvernehmliche Beendigung zu vereinbaren. Der Eigentümerwechsel hat in diesem Zusammenhang keinerlei Bedeutung. Diese Regelung (Übergang des Mietvertrages auf den neuen Eigentümer) ist im Grunde eine Mieterschutzbestimmung, da es normalerweise dem Interesse des Mieters dient, dass ein Eigentümerwechsel nicht mit einer Kündigung einhergeht.

    „Wir sind Wohnungseigentümer und haben mit dem Beschluss der Mehrheit unseren Verwalter ordnungsgemäß gekündigt. Jetzt verlangt er von uns Eigentümern eine „Kündigungsentschädigung“. Ist das zulässig?“

    Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann die Eigentümergemeinschaft den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (normalerweise das Kalenderjahr) kündigen. Für diese Kündigung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Daneben ist auch eine außerordentliche Kündigung wegen grober Pflichtverstöße auf Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers durch das Gericht möglich.

    Enthält der Verwaltervertrag eine Bestimmung über die sogenannte Kündigungsentschädigung, dann ist sie zu zahlen. Wenn der Verwaltervertrag keine Regelung enthält, kommt es darauf an, ob dieses Entgelt branchenüblich ist. Der Oberste Gerichtshof hat dies verneint.

    Sollte diese Kündigungsentschädigung nicht vereinbart sein, ist sie unzulässig.

  • Kündigung nach Zeitablauf

    "Wie muss eine Kündigung aussehen und was passiert, wenn ich zum falschen Termin gekündigt habe?"

    Mietverträge müssen vom Mieter schriftlich gekündigt werden. Der Mieter kann seine Kündigung auch über das Bezirksgericht einbringen, er muss aber nicht. Seit 2006 genügt für die Aufkündigung von Mieterseite die Schriftlichkeit (am besten eingeschrieben). Die Aufkündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden, wobei eine bestimmte Frist eingehalten werden muss.

    Innerhalb dieser Kündigungsfrist muss die Kündigung dem Vermieter zugehen (Postaufgabestempel reicht nicht). Geht daher dem Vermieter das Kündigungsschreiben nach Beginn der einzuhaltenden Kündigungsfrist zu (statt am Letzen des Vormonats am Ersten des  Monats der Kündigungsfrist), dann bestimmt das Mietrechtsgesetz, dass die Kündigung nicht unwirksam ist, sondern für den ersten späteren Kündigungstermin wirksam wird.

    Z.B.: Mieter möchte im September mit dreimonatiger Frist kündigen, Endigungstermin 31.12. Die Kündigung wird dem Vermieter erst am 01.10. zugestellt,  dadurch endet das Mietverhältnis rechtlich nicht mit Ende Dezember, sondern mit Ende Jänner, ohne dass der Mieter eine neuerliche Aufkündigung einbringen müsste.

    „Wir interessieren uns für den Ankauf einer Eigentumswohnung. In dieser Altbauwohnung gibt es jedoch einen Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag. Dabei handelt es sich um eine alte Dame. Zwar lebt sie dort alleine, doch habe ich die Befürchtung, dass eventuell ihre Tochter bei ihr einzieht und ich diese dann nicht aus der Wohnung bekomme. Wie sieht das rechtlich aus?“

    Diese Befürchtung ist begründet. Für Mietwohnungen in Altbauten regelt § 14 MRG (Mietrechtsgesetz) den Mietrechtseintritt für nahe Angehörige. Zum schutzbedürftigen Kreis gehört neben dem Ehegatten, dem Lebensgefährten und den Eltern, selbstverständlich auch die Tochter.

    Zusätzlich verlangt das Gesetz, dass der Eintrittsberechtigte ein dringendes Wohnbedürfnis hat und schon bisher mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Sollte daher die Tochter in nächster Zeit zu ihrer Mutter ziehen und nicht nur wahlweise dort übernachten, sondern ihren Lebensschwerpunkt in der gemeinsamen Wohnung haben, dann kommt das gesetzliche Eintrittsrecht zur Anwendung. Kraft dieser Bestimmung tritt die Tochter in den bestehenden Mietvertrag nach dem Tod ihrer Mutter ein und der Eigentümer hat nun einen neuen Mieter mit einem unbefristeten Mietverhältnis!

    "Mein Mietverhältnis, das auf drei Jahre befristet abgeschlossen ist, habe ich nunmehr nach zwei Jahren ordnungsgemäß gekündigt. Für diese vorzeitige Beendigung verrechnet mir die Hausverwaltung einen Verwaltungsaufwand in der Höhe von 216 Euro. Darf sie das?"

    Zu den Betriebskosten des Mietrechtsgesetzes zählen auch die Auslagen für die Verwaltung. Der Vermieter ist danach berechtigt, von den Mietern einen Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen zu verlangen, der über die Betriebskosten verrechnet wird. Abgedeckt sind damit sämtliche Auslagen, die mit einer Verwaltung normalerweise einhergehen, wie Buchungsgebühren, Mietvertragserstellungs- und Delogierungskosten.

    Da es sich um einen Pauschalbetrag handelt, steht dieser Betrag ohne Rücksicht auf die tatsächlich entstandene Höhe der Auslagen dem Vermieter zu. Andererseits sind damit aber auch alle Kosten der Verwaltung abgedeckt. Eine gesonderte Verrechnung für eine gesetzlich vorgesehene vorzeitige Auflösung wäre von § 22 MRG somit nicht erfasst und nicht zulässig.

    „Wegen offener Mietzinsrückstände brachte mein Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage ein, die bereits rechtskräftig ist. Ich habe jedoch keine andere Wohnung gefunden und kann nicht so schnell ausziehen. Was kann ich machen?“

    Liegt bereits ein rechtskräftiges Urteil nach einer Räumungsklage vor und ist der Mieter bis zu dem im Urteil angegebenen Termin nicht ausgezogen, kann der Vermieter die Räumungsexekution bei Gericht beantragen. Diese wird sodann bewilligt und ein Delogierungstermin festgesetzt.

    Ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt noch immer im Mietgegenstand wird er durch Abtransport seiner Möbel und sonstigen persönlichen Gegenstände mit Hilfe eines Speditionsunternehmens zwangsgeräumt. Alle anfallenden Kosten sind zuerst vom Vermieter zu übernehmen, trägt letztlich jedoch der Mieter.

    Wurde die Räumungsexekution bewilligt, gibt es für Wohnungsmieter die Möglichkeit einen Räumungsaufschub bei Gericht zu beantragen. Es muss dafür auf Mieterseite eine drohende Obdachlosigkeit vorliegen, und der Aufschub muss dem Vermieter zumutbar sein.

    „Mein Mietverhältnis ist auf drei Jahre befristet und läuft in zwei Monaten aus. Ich möchte zu diesem Zeitpunkt ausziehen. Muss ich da noch extra kündigen?“

    Nein! Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Der Mieter muss lediglich dafür Sorge tragen, dass er zum Endtermin die Wohnung dem Vermieter übergeben kann (Schlüssel aushändigen).

    Möchte der Mieter über den Beendigungszeitpunkt hinaus in der Wohnung verbleiben (ohne diesbezügliche Einigung mit dem Vermieter), kann er es darauf ankommen lassen: Übersieht der Vermieter das Ende des Mietverhältnisses und bringt nicht zeitgerecht nach dessen Ablauf (innerhalb der nächsten 2-3 Wochen) eine Räumungsklage ein, so erneuert sich das Mietverhältnis bei Wohnungen um weitere drei Jahre. Sollte der Vermieter mit einer Räumungsklage gegen den Mieter vorgehen, so muss der Mieter mit diesen zusätzlichen Kosten rechnen.

    "Meine Mutter wohnt in einer Altbaumietwohnung und muss jetzt ins Pflegeheim. Sie hat keinen schriftlichen Mietvertrag. Wie lange ist in diesem Fall die Kündigungsfrist, wie soll ich die Kündigung formulieren und wann muss ich die Wohnung räumen?"

    Wenn nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Mietvertrag 1 Monat. Gekündigt wird immer zum Ende eines Monats und zwar schriftlich (eingeschrieben). Um die Frist einzuhalten, muss das Kündigungsschreiben dem Vermieter im Monat vor Fristende zugekommen sein. Das bedeutet, er muss die Kündigung erhalten haben; Datum der Postaufgabe genügt nicht!.

    Folgende Formulierung ist denkbar: „Ich, Mieterin XY des Objektes Z kündige mein Mietverhältnis unter Einhaltung der einmonatigen Kündigungsfrist zum 30./31. MM JJJJ und ersuche um schriftliche Bestätigung und Kontaktaufnahme wegen der Wohnungsübergabe.“
    Datum und Unterschrift des Mieters.

    Die Wohnung muss geräumt und gereinigt übergeben werden. Wegen einer Möbelablöse kann man sich eventuell mit dem Nachmieter in Verbindung setzen. Hat der Mieter innerhalb der letzen 10 Jahre wesentliche Verbesserungen getätigt, besteht die Möglichkeit diese Investitionen vom Vermieter zu verlangen - unter Vorlage von Rechnungen und unter Abzug von 10% pro Jahr. Eine diesbezügliche Forderung ist gleichzeitig mit der Kündigung geltend zu machen.

    „In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung erst nach einem Jahr kündigen kann. Ich möchte nun so schnell wie möglich kündigen und frage mich, ob die drei Monate Kündigungsfrist zu diesem einen Jahr hinzugerechnet wird, oder nicht?“

    Das dem Mieter im Mietrechtsgesetz in § 29 MRG eingeräumte Recht, nach 1 Jahr Vertragsdauer (bzw. Dauer der Verlängerung) unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten aufzukündigen, wird so verstanden, dass die Kündigung erst nach Ablauf dieses Jahres eingebracht werden darf und es nicht ausreicht, dass der Kündigungstermin nach diesem Jahr oder zum Ende dieses Jahres liegt.

    Der Mieter kann erstmalig im 13. Monat zum Ende des 16. Monats kündigen. Diese Reglung gilt für alle Mietverträge über Wohnungen in Mehrparteienobjekten, nicht jedoch für Ein- und Zweifamilienhäuser.

    „Ich habe meine Eigentumswohnung auf drei Jahre vermietet. Jetzt, nach einem Jahr erklärt mir die Mieterin, dass sie ausziehen möchte. Gleichzeitig macht sie mir einen Nachmieter namhaft. Ich werde allerdings diese Wohnung selbst in absehbarer Zeit benötigen und möchte mit dem neuen Mieter keinen neuen Vertrag abschließen. Welche Möglichkeit habe ich?“

    Jeder Mietvertrag über eine Wohnung muss auf eine Mindestlaufzeit von drei Jahren abgeschlossen werden. Daher darf der Vermieter, in diesem Fall, mit dem neuen Mieter keinen neuen Vertrag abschließen, sondern muss mit diesem eine Vertragsübernahme vereinbaren. Dabei kommt es unter Zustimmung aller Beteiligten zu einem Vertragseintritt auf Mieterseite.

    Der ausscheidende Mieter erklärt auf seine Mietrechte zu verzichten und der neu eintretende Mieter erklärt in den bereits bestehenden Vertrag auf Mieterseite einzutreten. Der Vermieter erteilt seine Zustimmung zu diesem Wechsel auf Mieterseite. Bei dieser Variante läuft der bestehende Mietvertrag mit all seinen Bestimmungen weiter. Es erfolgt keine Änderung hinsichtlich des Mietzinses und keine Änderung hinsichtlich der Dauer.

    "Ich möchte mein unbefristetes Mietverhältnis gerne aufkündigen. In meinem Mietvertrag ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vereinbart. Ist diese lange Frist überhaupt zulässig?"

    Ja! Es ist zwar richtig, dass in der Praxis bei unbefristeten Mietverhältnissen sehr häufig eine dreimonatige Kündigungsfrist im Vertrag vereinbart ist. Wurde im Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist, eine anderslautende Frist, wie z.B. in vorliegendem Fall eine Frist von sechs Monaten gewählt, so ist diese auch rechtlich zulässig und verbindlich.

    Für den Fall, dass bei einem unbefristeten Vertrag keine besondere Kündigungsfrist vereinbart wurde, sieht das Gesetz eine einmonatige Frist vor. Der Mieter, dem die Einhaltung dieser sechsmonatigen Frist (aus finanziellen Gründen) zu lang erscheint, muss  sich bemühen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Auflösung auszuhandeln. Mit Zustimmung des Vermieters ist jeder Auflösungszeitpunkt möglich.

    „Unser Mietverhältnis ist auf 5 Jahre befristet. Jetzt schreibt uns der Vermieter, dass wir zum Ende des Monats ausziehen müssen, da er die Wohnung für sich selbst benötigt. Müssen wir wirklich raus?“

    In diesem Fall kommt es darauf an, was im Mietvertrag vereinbart ist. Prinzipiell enden befristete Verträge mit Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Aufkündigung. Eine vorzeitige Beendigung von Mieterseite ist bei Wohnungsmietverträgen nach Ablauf des ersten Jahres möglich. Eine Auflösung durch den Vermieter kann nur erfolgen, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch an der Wohnung macht, das heißt: ganz massiv vernachlässigt.

    Diese beiden Auflösungsgründe sind im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) §1118 geregelt. Die sonstigen Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes (MRG), worunter auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs fällt, sind bei befristeten Verträgen grundsätzlich nicht vorgesehen, es sei denn sie wurden ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen. Sollte das gegeben sein, so ist es zulässig und die Voraussetzungen des jeweiligen Kündigungsgrundes sind zu prüfen.

    „Vor zweieinhalb Jahren bezog ich meine auf drei Jahre befristete Mietwohnung. Muss ich vom Vermieter verständigt werden, dass mein Mietvertrag ausläuft bzw. muss er mich kündigen? Was geschieht, wenn beide Seiten über das Mietende hinaus nichts unternehmen?“

    Ein befristetes Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Befristung. Es braucht keine Kündigung - weder vom Mieter noch vom Vermieter. Der Vermieter muss den Mieter auch nicht auf das Ende aufmerksam machen.

    Bleibt der Mieter über das Endigungsdatum hinaus in der Wohnung, dann kann der Vermieter mit einer Räumungsklage gegen den Mieter vorgehen. Juristen sprechen in so einem Fall von „titelloser Benutzung“. Tut er das nicht, so verlängert sich das Mietverhältnis auf weitere drei Jahre. Diese stillschweigende Verlängerung gewährt das Mietrechtsgesetz lediglich ein Mal (§ 29 MRG). Unterlässt der Vermieter zum wiederholten Male das Ende der Befristung durchzusetzen, dann wird das Mietverhältnis unbefristet.

    „Unser fünfjährige Mietvertrag über eine Wohnung ist vor beinahe drei Jahren, nämlich am 28.2.2007 abgelaufen. Eine schriftliche Verlängerung wurde nicht unterschrieben. Jetzt wurden wir vom Vermieter darauf hingewiesen, dass wir mit Ende Februar ausziehen müssen. Ist das korrekt?“

    Ja! Mit der Wohnrechtsnovelle 2006 erfuhren die Regelungen über befristete Mietverhältnisse eine Änderung. Gingen früher Mietverhältnisse, die vom Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Zeit nicht mit Räumungsklage beendet wurden, in unbefristete Mietverträge über, hat sich im Gegensatz dazu die Rechtslage für Vermieter entspannt.

    Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert. Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass durch diese Verlängerung auf drei Jahre das Mietverhältnis mit Ende Februar ausläuft und der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt zu räumen. Tut er dies nicht, so wird der Vermieter mit Räumungsklage gegen ihn vorgehen, was für den Mieter mit Kosten verbunden ist.

    „Wir kündigten unser Mietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist von drei Monaten. Da unsere neue Wohnung bereits bezugsfertig war, übergaben wir gleich zu Beginn der Kündigungsfrist die geräumte Wohnung mit Schlüssel an den Vermieter. Jetzt haben wir bemerkt, dass die Wohnung wieder vermietet ist. Müssen wir noch weiter bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist die Miete bezahlen?“

    Ein Mietverhältnis kann nicht nur mittels Kündigung aufgelöst werden, sondern es kann sehr wohl auch durch eine schlüssige Vereinbarung der Parteien zu einer einvernehmlichen Auflösung kommen. Eine derartige Willenserklärung – Juristen sprechen von „konkludent“ - ist einzelfallbezogen und unterliegt einer strengen Beurteilung. Es darf kein Zweifel bestehen, dass es zu einer Auflösung des Mietverhältnisses kommen soll.

    Nach ständiger Rechtsprechung kann die vom Vermieter akzeptierte Zurückstellung der Schlüssel unter Umständen eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Kommt dann, wie in vorliegendem Fall, noch eine Neuvermietung hinzu, kann von einer einvernehmlichen vorzeitigen Beendigung ausgegangen werden. In diesem Fall ist der Vermieter nicht mehr berechtigt Mietzins vom bereits ausgezogenen Mieter zu verlangen.

  • Vertragsverlängerung nach Fristablauf

    „Wir sind schon seit über 30 Jahren Mieter in einem Einfamilienhaus. Jetzt wird dieses Objekt verkauft. Müssen wir dann ausziehen?“

    Die Wohnrechtsnovelle 2001 brachte für die Vermietung von Einfamilienhäusern wesentliche Veränderungen. Mietverträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden, fallen nicht mehr in den geschützten Bereich des MRG (Mietrechtsgesetzes) und sind daher auch nicht mehr kündigungsgeschützt. Beim Verkauf der Liegenschaft bedeutet diese Schlechterstellung, dass der Hauskäufer zwar in den bestehenden Mietvertrag eintritt, er den Mieter aus Anlass des Erwerbes jedoch kündigen kann. Dies ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag im Grundbuch angemerkt ist.

    Auch ein befristet abgeschlossener Mietvertrag kann vom neuen Eigentümer aufgekündigt werden.
    Das Mietverhältnis besteht nur dann weiter, wenn der Verkäufer die mietvertraglichen Pflichten im Kaufvertrag ausdrücklich auf den Käufer überbindet.

    „Ich bin Mieterin eines kleinen Einfamilienhauses. Mein Vertrag sollte jetzt verlängert werden. Dazu wurde vom Vermieter ein Rechtsanwalt beauftragt und ich muss die Kosten von ca. 600 Euro bezahlen. Ist dieses Vorgehen überhaupt notwendig und korrekt?“

    Aus rechtlicher Sicht ist es nicht notwendig einen Mietvertrag (bzw. eine Vertragsverlängerung) über einen Rechtsanwalt aufsetzen zu lassen. Es ist jedoch natürlich korrekt und oft – vor allem bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser – auch empfehlenswert.

    Bei der Kostenübernahme kommt es darauf an, ob es eine Vereinbarung gibt. Ist die Überwälzung auf den Mieter vereinbart, dann ist das zulässig und der Mieter ist verpflichtet die Anwaltskosten zu bezahlen. Gibt es keine Vereinbarung, dann ist derjenige zur Kostenübernahme verpflichtet, der den Rechtsanwalt beauftragt hat.

    "In unserem auf drei Jahre befristeten Miet-Anbot vom Makler ist festgehalten, dass bei Verlängerung des Mietvertrages eine Ergänzungsprovision fällig wird. Ist dieses Vorgehen korrekt?"

    Seit der Novelle der Immobilienmakler-Verordnung zahlen Mieter deutlich weniger Provision für die Vermittlung von Wohnungen. Bei Verträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die bis zu drei Jahren vermietet werden, zahlen Mieter jetzt nur mehr eine Monatsmiete Provision für die Vermittlung.

    Läuft ein Vertrag länger als drei Jahre oder wird er unbefristet abgeschlossen, so fallen höchstens zwei Monatsmieten an. Bei der Vermittlung einer Wohnung durch eine Hausverwaltung in einem Haus, das von ihr selbst verwaltet wird, darf nur eine halbe Monatsmiete verlangt werden. § 20 Abs 3 Immobilienmaklerverordnung 1996 bestimmt die Höhe der Folgeprovision, die bei einer Verlängerung des befristeten Mietvertrages oder bei Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis anfällt mit einem halben Bruttomietzins.

    „Wir hatten unsere Eigentumswohnung auf drei Jahre vermietet. Nach Ablauf dieser Frist benötigen die Mieter die Wohnung lediglich für weitere zwei Jahre. Können wir den nächsten Mietvertrag auf zwei Jahre befristen und zu welchem Zeitpunkt können die Mieter frühestens kündigen?“

    Von einer zweijährigen Vertragsdauer ist dringend abzuraten! Die kürzest zulässige Befristung beträgt zur Zeit drei Jahre. Auch eine Verlängerung muss auf drei Jahre abgeschlossen werden. Wird eine kürzere Dauer vereinbart, dann ist diese rechtlich nicht durchsetzbar. Das bedeutet, dass diese unzulässige Befristung für den Vermieter nicht durchsetzbar ist und das Mietverhältnis faktisch unbefristet geworden ist.

    Mit der Verlängerung beginnt auch die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters von Neuem. Der Mieter kann erst wieder nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis lösen. Eine für den Mieter günstigere (frühere) Kündigungsmöglichkeit kann selbstverständlich vertraglich vereinbart werden.

    „Ich habe meine Genossenschaftswohnung gekündigt. Die Kündigung wurde angenommen, doch jetzt möchte ich in der Wohnung bleiben. Kann ich diese Kündigung rückgängig machen?“

    Bei der Aufkündigung eines Mietverhältnisses handelt es sich um eine einseitige, Willenserklärung, die mit dem Zugang an den Empfänger rechtswirksam wird. Sie kann danach einseitig nicht rückgängig gemacht werden. Im Einvernehmen mit dem Vermieter ist das natürlich schon möglich. Es ist daher empfehlenswert, sich unverzüglich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um gemeinsam eine Lösung zu suchen.

    Sollte sich die Genossenschaft noch nicht um einen Nachmieter gekümmert haben, wird sie einem Verbleib des alten Mieters nicht entgegenstehen. Anders ist es natürlich, wenn die Wohnung bereits an einen neuen Mieter vergeben ist. Dann würde die Genossenschaft dem Nachmieter gegenüber vertragsbrüchig werden und hätte selbst mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen.

    „Mein befristeter Mietvertrag endet in zwei Wochen, mit Ablauf diesen Monats. Über Nachfragen bei der Hausverwaltung erhielt ich die Auskunft, dass erst mit dem Eigentümer Rücksprache getroffen werden müsse, einer Verlängerung aber grundsätzlich nichts im Wege stehe. Jetzt habe ich erfahren, dass mein Mietvertrag nicht verlängert wird. Kann ich etwas dagegen tun?“

    Sehr oft wird der Mieter mit unklaren Versprechungen hinsichtlich einer Verlängerung hingehalten. Aussagen wie: “eine Verlängerung ist möglich oder auch wahrscheinlich“, haben rechtlich leider keine Bedeutung. Ein befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der Befristung ohne dass es einer Kündigung oder auch nur einer Mitteilung von Seiten des Vermieters bedarf.

    Der Mieter ist gut beraten schon einige Monate vor Ablauf nicht nur das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, sondern auch schon einen entsprechenden Vertrag zu unterschreiben. Bleibt der Mieter über die vereinbarte Dauer in der Wohnung, muss er mit einer Räumungsklage rechnen, die zwar zu einer Verzögerung des Auszuges führt, jedoch auf Kosten des Mieters geht!

    „Mein Schwiegervater ist seit 1975 Mieter einer Genossenschaftswohnung. Mit einem gesonderten Mietvertrag hat er auch einen Parkplatz gemietet. Jetzt erhielt er eine Kündigung mit dem gleichzeitigen Angebot den Parkplatz unter einer deutlichen Mietpreiserhöhung behalten zu dürfen. Ist das rechtens?“

    Gibt es für den Abstellplatz einen gesonderten Mietvertrag, fällt dieser nicht unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Anders wäre der Fall, wenn im Wohnungsmietvertrag auch der Parkplatz mitgemietet ist.

    Dadurch ist dieser Vertrag auch nicht kündigungsgeschützt. Er kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Das bedeutet, dass der Mieter erpressbar ist. Akzeptiert er nicht den erhöhten Mietzins, dann wird er gekündigt und verliert den Stellplatz für sein Auto.

  • Dringendes Wohnbedürfnis

    „Als ich die Übersiedelung von meinem Sommerhaus in die Stadtwohnung vornahm, musste ich mit Schrecken feststellen, dass ich eine Aufkündigung meines Mietverhältnisses wegen Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses vom Bezirksgericht im Postkasten vorfand. Was soll ich tun. Wie stehen meine Chancen die Wohnung zu verlieren?“

    Mieterschutz bedeutet Kündigungsschutz! Ein Mietverhältnis über eine Wohnung kann neben der Beendigung durch Zeitablauf vom Vermieter nur aufgekündigt werden, wenn der Mieter einen Kündigungstatbestand erfüllt. Diese sind im Mietrechtsgesetz aufgezählt und müssen vom Vermieter über das Bezirksgericht geltend gemacht werden. Das bedeutet, es ist wichtig, auf ein diesbezügliches Schriftstück zu reagieren! Unterlässt es der Mieter, Einwendungen gegen die Aufkündigung beim Bezirksgericht einzubringen, wird er die Wohnung verlieren.

    Der Kündigungsgrund “Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses“ liegt dann vor, wenn der Mieter die gegenständliche Wohnung überhaupt nicht mehr oder zumindest nicht mehr regelmäßig verwendet. Ob er sie untervermietet oder einfach nur leer stehen lässt, beides kann den Tatbestand erfüllen. Eine regelmäßige Verwendung wird angenommen, wenn der Mieter die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraumes im Jahr oder an mehreren Tagen in der Woche benützt. Nicht als regelmäßige Benützung wurde von der Rechtsprechung die Benützung als Absteigquartier, als Abstellraum oder als Zweitwohnung angesehen.

    „Im Zuge eines Eigentümerwechsels kam der neue Eigentümer in unsere Wohnung. Er wollte angeblich ausmessen, befragte mich dann aber hauptsächlich, wann und wie oft ich in der Wohnung sei. Es stimmt, dass ich die meiste Zeit über in unserem Haus am Land wohne. Kann ich dadurch die Wohnung verlieren?“

    Ja! Wird die Wohnung nicht regelmäßig benützt und ist kein dringendes Wohnbedürfnis gegeben, so liegt ein Kündigungsgrund vor. Von einer regelmäßigen Verwendung ist jedenfalls dann auszugehen, wenn die Wohnung mehrere Tage in der Woche oder während eines längeren Zeitraumes im Jahr genutzt wird.

    Um das in Erfahrung zu bringen befragt der Vermieter den Postzusteller und die Nachbarn. Auch wird mithilfe einer Detektei Aufzeichnung über die Ortsabwesenheit geführt. Auf die Meldung allein kommt es nicht an, sie ist natürlich ein Indiz für den Lebensschwerpunkt des Mieters. Ein dringendes Wohnbedürfnis liegt vor, wenn die Wohnung in absehbarer Zeit vom Mieter wieder benützt wird, wobei auf ungewisse in Zukunft liegende Möglichkeiten nicht Bedacht zu nehmen ist.

    „Ich gehe für ein Jahr zu Studienzwecken ins Ausland und möchte in dieser Zeit meine Wohnung untervermieten. Ist das möglich?“

    Will man seine Wohnung für eine bestimmte Zeit untervermieten, so ist es am sichersten, dazu die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Andernfalls besteht die Gefahr, gekündigt zu werden. Nach dem Mietrechtsgesetz gibt es zwei in Betracht kommende Kündigungsgründe: die gänzliche Weitergabe und die Nichtbenützung der Wohnung durch den Mieter.

    In der Nichtbenützung kann der Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters gesehen werden. Der gesetzliche Kündigungsgrund ist jedoch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nur zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder beruflich vorübergehend abwesend ist, er jedoch in absehbarere Zeit wiederkommt und dann sehr wohl auf diese Wohnung angewiesen ist. Dabei ist nicht so sehr die Dauer der Abwesenheit das entscheidende Kriterium, sondern die Bestimmtheit der Rückkehr.

    „Die meiste Zeit über wohne ich bei meinem Lebensgefährten. Nur maximal ein- bis zweimal in der Woche übernachte ich in meiner Wohnung. Kann mich der Vermieter deswegen kündigen?“

    Ja! Einer der Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die Nichtbenützung der Wohnung. Dieser setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung, sowie den Mangel eines „dringenden Wohnbedürfnisses“ des Mieters oder seiner nahen Angehörigen voraus.

    Ist der Mieter infolge beruflicher Verpflichtungen oder zu Kur- oder Studienzwecken abwesend, aber in naher Zukunft konkret mit seiner Rückkehr zu rechnen, so schadet diese vorübergehende Nichtbenützung der Wohnung nicht. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter bei seiner Rückkehr an dieser Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis hat, d.h., dass ihm keine andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht.

    Das Landesgericht für Zivilrecht entschied am 04.04.2000 (40 R 34/00x), dass es sich bei einer Benützung der Wohnung ein- bis zweimal pro Woche und an den freien Wochenenden nicht um eine regelmäßige Benützung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses handelt, sondern dass diese Wohnung zu Zwecken der Freizeitgestaltung bzw. als Absteigequartier verwendet wird. Dieser Kündigungsgrund kommt in der Praxis recht häufig vor. Bei längerem Leerstand ist daher Vorsicht geboten!


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