Wohnrecht: Verträge abschließen

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KONSUMENT Wohnrecht Verträge abschließen (Bild: Andrey Popov/shutterstock.com)

Miet- oder Kaufverträge abschließen, von bestehenden Verträgen zurücktreten

In den folgenden Abschnitten finden Sie Fallbeispiele zu den Themen:

  • Miet- und Kaufverträge abschließen
  • Rücktritt von bereits abgeschlossenen Verträgen
  • Makler, Treuhänder
  • Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf
  • Vertragsabschlüsse: Allgemeines

    "Ich möchte meine Eigentumswohnung auf zwei Jahre befristet vermieten. Ist das möglich?"

    Um dem Mieter eine Mindestmietdauer zu garantieren, sieht das Mietrechtsgesetz als Untergrenze für befristete Mietverträge eine dreijährige Vertragsdauer vor. Eine längere Mietzeit ist zulässig, eine kürzere Frist jedoch nicht. Wird ein Mietvertrag z.B. über zwei Jahre abgeschlossen (unzulässige Befristung) wird der Vermieter bestraft. Zieht der Mieter nach zwei Jahren nicht aus, kann der Vermieter diese unzulässige Befristung rechtlich nicht durchsetzen und den Mieter nicht kündigen.

    Das Mietverhältnis ist unbefristet: Der Mieter kann nur mehr bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (Nichtzahlen der Miete, Eigenbedarf, ...) gekündigt werden. Für den Vermieter eine neue und zumeist sehr unangenehme Situation, da er über seine Wohnung nicht mehr frei verfügen kann. Lediglich bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern dürfen die Vertragsparteien die Dauer beliebig wählen.

    "Obwohl wir bereits vor Monaten in unsere Wohnung eingezogen sind, haben wir immer noch keinen schriftlichen Mietvertrag. Bei jedem Nachfragen unsererseits werden wir vom Vermieter immer nur vertröstet. Wie stehen wir denn rechtlich da?"

    Für die Gültigkeit eines Mietvertrages bedarf es grundsätzlich nicht der Schriftform. Auch mündliche Vertrage sind wirksam und verbindlich. Wie jeder Vertrag kommt auch ein Mietvertrag mündlich dann zustande, wenn zwischen den Vertragsparteien über die wesentlichen Punkte Übereinstimmung besteht: Wer also was und zu welchem Mietzins anmietet.

    Eine Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt ist Miete. Egal ob aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung oder aufgrund von übereinstimmenden mündlichen Willenserklärungen. Wichtig ist in diesen Fällen die Bezahlung des Zinses. Eine unentgeltliche Überlassung wäre eine sogenannte Bittleihe (Prekarium) und könnte durch jederzeitigem Widerruf aufgelöst werden.

    Wenn jedoch ein Mietverhältnis vorliegt ist der Mieter durch die Kündigungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes geschützt und kann vom Vermieter nur bei Vorliegen einer der gesetzlichen Kündigungsgründe  (zB Nichtzahlung des Mietzinses, grob störendes Verhalten) gekündigt werden.

    "Ich möchte eine Mietwohnung in einem Haus mieten, in dem es eine Wohnung im ersten und eine im zweiten Stock gibt. Meine Wohnung wurde durch den nachträglichen Ausbau des Dachbodens geschaffen. Fällt sie unter das Mietrechtsgesetz?“

    Ob ein Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz fällt ist ganz wesentlich für die rechtliche Beurteilung dieses Vertrages. Das Mietrechtsgesetz sieht wesentliche Schutzbestimmungen für den Mieter vor, wie z.B. den Kündigungsschutz und die Überprüfbarkeit der Mietzinshöhe.

    Auf Mietverträge über Wohnungen, die in Ein- und Zweifamilienhäusern gelegen sind, kommen diese Schutzbestimmungen nicht zur Anwendung. Das bedeutet, dass diese Mietverhältnisse keinen Kündigungsschutz genießen und lediglich durch eine Befristung eine gewisse Sicherheit für den Mieter erreicht werden kann.

    Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Haus mit drei Wohneinheiten, wobei die dritte erst durch einen nachträglichen Dachausbau geschaffen wurde. Dieser Ausbau wird nach § 1 des Mietrechtsgesetzes nicht mitgezählt. Keine der drei Wohnungen fällt unter das Mietrechtsgesetz.

    "Ich besitze eine freifinanzierte Eigentumswohnung, die ich vermieten möchte. Wie hoch kann ich den Mietzins ansetzen?"

    Bei der Vermietung einer freifinanzierten Eigentumswohnung, die nach 1945 errichtet wurde, können Sie als Vermieter einen frei vereinbarten Mietzins verlangen. Für einen derartigen Zins gibt es keine gesetzlichen Obergrenzen. Der Vermieter kann verlangen, was er möchte.

    Hat der Mieter diesem Mietzins vertraglich zugestimmt, besteht für ihn keine Überprüfungsmöglichkeit durch Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Der Mieter ist an seinen unterschriebenen Vertrag gebunden. Auch ein Befristungsabschlag kommt bei einem frei vereinbarten Mietzins logischerweise nicht zum Tragen. Die Höhe richtet sich lediglich nach der Marktlage, nach dem, was ein Mieter zu zahlen bereit ist!

    "Ich möchte meine Neubau-Eigentumswohnung vermieten. Sie wurde in den 80er Jahren ohne Förderung errichtet. Was hat das für mietrechtliche Konsequenzen?“

    Sämtliche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) kommen nur im Altbau und bei geförderten Wohnungen zur Anwendung. Bei Objekten, die nach 1945 bzw. nach 1953 errichtet wurden, spricht man von Neubauten. Für sie gelten die Bestimmungen des MRG nur teilweise und daher fallen sie weitgehend unter die Regeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Juristen sprechen da vom Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

    Auch wenn die Unterschiede in der Praxis nicht allzu bedeutend sind, so bringt das Baujahr doch einige wesentliche Konsequenzen:

    • Der Kündigungsschutz gilt für alle Wohnungen - alte und neue.
    • Der Preisschutz, - ebenfalls eine wesentliche Mieterschutzbestimmung - gilt beim Neubau nicht!

    Es gibt beim Neubau keine gesetzlich überprüfbaren Höchstgrenzen für den Mietzins. Im Teilanwendungsbereich können Sie als Vermieter verlangen, was Sie wollen und der Mieter hat keine Möglichkeit den Mietzins überprüfen und herabsetzen zu lassen!

    „Ich bin gerade dabei einen Mietvertrag zu unterschreiben. Ausgemacht war ein unbefristetes Mietverhältnis. Jetzt steht im Vertrag folgende Klausel: Der Mieter verzichtet auf die Dauer von drei Jahren auf eine Kündigung. Ist das zulässig?“

    Bei unbefristeten Verträgen kann der Mieter grundsätzlich jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist sein Mietverhältnis beenden. Sehr oft ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorgesehen. Gibt es keine Vereinbarung, sieht das Gesetz eine einmonatige Frist vor.

    Um den Mieter auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis zumindest für eine gewisse Zeit zu binden, gibt es die Möglichkeit einen Kündigungsverzicht in den Vertrag aufzunehmen. Während der vereinbarten Dauer (hier drei Jahre) wird dem Mieter die Möglichkeit der Kündigung genommen. Ein Kündigungsverzicht kommt zwar in der Praxis nicht allzu häufig vor, ist aber zulässig und für einen Mieter immer noch besser als ein befristetes Mietverhältnis. Will der Mieter diese Bindung nicht, muss er versuchen, diesen Vertragspunkt herauszunehmen. Einmal unterschrieben, ist der Mieter daran gebunden.

    "Ich möchte mein Einfamilienhaus vermieten, vorerst auf zwei Jahre. Was für ein Mietvertrag würde für mich am besten passen und worauf muss ich besonders achten?“

    Die Vermietung eines Einfamilienhauses fällt nicht unter die Schutzbestimmungen des MRG (Mietrechtsgesetz). Es sind bei derartigen Objekten nur die Regeln des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) anwendbar. Da diese in den meisten Fällen verhandelbar sind, kommt es vor allem auf die Klauseln des jeweiligen Vertrages an.

    Die Dauer des Mietvertrages unterliegt keinen Beschränkungen, auch nicht die Höhe des Mietzinses. Auch die Vereinbarungen zu den Erhaltungspflichten richten sich nach dem Willen der Vertragsparteien. Formulieren Sie die vertraglichen Vereinbarungen so konkret wie möglich: Wer ist zuständig für die Erhaltung der Heizung, der Fenster, des Daches ... ? Wie sieht es mit der Gartenpflege aus? Welche Umbauarbeiten darf der Mieter durchführen oder bedarf es der Zustimmung durch den Vermieter? Welche Einrichtungen müssen regelmäßig gewartet werden und wer muss dafür aufkommen?

    Musterverträge finden Sie hier: Musterverträge für Miete und Eigentum

    „Ich bin seit 1999 Mieter eines Einfamilienhauses. Wir haben bis dato keinen schriftlichen Vertrag. Jetzt kommt der Vermieter und will mit uns einen Fünf-Jahresvertrag abschließen. Soll ich das tun?“

    Im Jahr 1999 fiel ein vermietetes Einfamilienhaus noch in den Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) und war dadurch kündigungsgeschützt. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis nur aufgelöst werden kann, wenn ein Kündigungsgrund (wie z.B. Nichtbezahlung der Miete, erheblich störender Gebrauch durch den Mieter, Eigenbedarf des Vermieters, ...) gegeben ist.

    In vorliegendem Fall hat der Mieter einen unbefristeten, kündigungsgeschützten Mietvertrag, der von ihm zwar jederzeit mit einer einmonatigen Frist aufgelöst werden kann, von Seiten des Vermieters aber nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Durch den Neuabschluss eines befristeten Vertrages verliert der Mieter diesen Schutz, fällt in die neue Gesetzeslage (seit 01.01.2001) und hätte nur mehr einen Vertrag auf 5 Jahre.  Vor Ende dieser Frist hätte der Mieter nicht einmal die Möglichkeit das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, und nach Ende der 5 Jahre auch kein Recht auf eine Verlängerung.

    "Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten. In dieser Anlage wurde von den Miteigentümern die Erstellung eines Energieausweises abgelehnt. Bin ich jetzt trotzdem verpflichtet, meinem Mieter einen solchen vorzulegen?"

    Ja! Seit dem 1. Jänner 2009 ist bei jedem neuen Mietvertragsabschluss dem Mieter ein Energieausweis zu übergeben. Es handelt sich dabei um ein Gutachten eines Ziviltechnikers, welches anhand von Kennzahlen die Energieeffizienz beschreibt. Zwar wäre dieser Vorschrift auch Genüge getan, gäbe es einen Energieausweis für das gesamte Gebäude. In Ermangelung eines solchen hat der Mieter das Recht, einen Energieausweis nur für das konkrete Objekt zu erhalten (was im Grunde sinnvoller ist).

    Wird vom Vermieter kein Energieausweis übergeben, so gilt eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart. Dem Mieter wird dadurch ein erweitertes Gewährleistungsrecht  eingeräumt. Sollten die tatsächlichen Energiewerte unter diesen angenommen Werten liegen (in Folge die Heizkosten viel höher sein als zu erwarten war), dann könnte der Mieter die erhöhten Kosten vom Vermieter verlangen.

    "Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Mir wurde geraten, den Energieausweis zu verlangen; damit wir bei den Heizkosten keine unangenehmen Überraschungen erleben."

    Auf Grund der Richtlinie der EU über die Energieeffizienz von Gebäuden wurde mit 3. August 2006 das Energieausweisvorlagegesetz (EAVG) beschlossen. Dieses Bundesgesetz regelt die Pflicht des Verkäufers oder Vermieters, beim Verkauf oder bei der Vermietung (Verpachtung) von Gebäuden dem Käufer oder Mieter einen Energieausweis vorzulegen.

    Der Energieausweis ist mit dem Typenschein für ein Auto vergleichbar. Er zertifiziert das Gebäude und gibt Auskunft über den Energiebedarf. Der wichtigste Kennwert ist die Energiekennzahl. Sie sagt aus, wie viel Energie das Gebäude pro Quadratmeter Fläche im Jahr benötigen wird und gibt damit Auskunft über die zu erwartenden Heizkosten. In Inseraten findet sich die Abkürzung HWB (Heizwärmebedarf). Daneben enthält der Energieausweis auch Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz.

    Für alle neuen Gebäude (Baugenehmigung nach dem 01.01.2006) ist bereits jetzt ein Energieausweis verpflichtend vorzulegen, ab dem 01.01.2009 ist dies auch für ältere Gebäude vorgesehen.

    Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre. Die Kosten für Einfamilienhäuser belaufen sich zwischen 300 und 500 Euro, bei einem Mehrparteienhaus ab 1000 m2 Nutzfläche auf etwa 1 Euro pro Quadratmeter Nutzflächen.

    "Ich interessiere mich für eine Mietwohnung und wollte vom Makler den Energieausweis. Der hat mich immer nur vertröstet."

    Aufgrund des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) muss seit 1. Jänner 2009 bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ein Energieausweis vorgelegt werden. Dieser gibt Auskunft über den Energie-Normverbrauch und die Gesamtenergieeffizienz des Bauwerks. Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt maximal zehn Jahre.

    Als Käufer oder Mieter kann man die Vorlage eines Energieausweises vor dem Vertragsabschluss und die Übergabe eines Energieausweises innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss einfordern. Seit Dezember 2012 kann der Käufer/Mieter den Energieausweis einklagen oder selbst einen Ausweis erstellen lassen und die Kosten vom Verkäufer/Vermieter fordern. Vertraglich lässt sich die Nichtvorlage eines Energieausweises nicht vereinbaren und stellt eine Verwaltungsübertretung dar, die bis zu rund € 1500 beträgt.

    Doch nicht nur der Vermieter und der Verkäufer sind in der Pflicht. Seit Dezember 2012  müssen auch Makler in Inseraten den Heizwärmebedarf und den Energieeffizienzfaktor angeben.

    Lesen Sie hier mehr zum Energieausweis: Energieausweis 3/2014

    „Wir haben vor kurzem ein Einfamilienhaus geerbt, das wir jetzt gerne kurzzeitig vermieten möchten. Was gibt es dabei zu beachten?“

    Für die Vermietung eines Einfamilienhauses gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen nicht. Das bedeutet, dass jede Befristung zulässig ist. Während bei der Vermietung einer Wohnung eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten ist, gibt es bei einem Ein- und Zweifamilienhaus keine diesbezüglichen Beschränkungen.

    Wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, dann sind beide Parteien zwar an vereinbarte Kündigungsfristen gebunden, jedoch kommt der Mieter nicht in den Genuss des Kündigungsschutzes des Mietrechtsgesetzes. Das hat zur Folge, dass der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Der Mieter ist daher durch einen befristeten Vertrag besser geschützt. Dieser bindet beide Parteien für die Dauer der Befristung, ohne dass eine vorzeitige Kündigung gesetzlich vorgesehen ist.

    „Ich glaube, mein Vermieter hat den Mietvertrag nicht vergebührt. Hat das Auswirkungen auf die Rechtsgültigkeit des Vertrages?“

    Für einen schriftlichen Mietvertrag sind je nach Befristung Gebühren an das Finanzamt zu bezahlen. Dabei handelt es sich um eine gebührenrechtliche Vorschrift, die mit der Gültigkeit des zivilrechtlichen Mietvertrages grundsätzlich nichts zu tun hat. Die Vergebührung beträgt bei einem 3-Jahresvertrag bzw bei einem unbefristeten Mietvertrag 1% des 3-fachen Jahresbruttomietzinses.

    „Wir sind vor einigen Wochen in eine Mietwohnung gezogen, haben jedoch keinen schriftlichen Mietvertrag. Ist das überhaupt ein gültiger Vertrag, wenn es nichts Schriftliches gibt?“

    Natürlich! Die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt ist Miete. Der Abschluss eines Mietvertrages unterliegt keinen Formvorschriften. So kann ein Mietvertrag eben auch mündlich rechtswirksam zustande kommen allein durch Einigung über die wesentlichen Punkte.

    Auch ein sogenannter „konkludenter“ Vertragsabschluss ist möglich. Dabei wird ein Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen: z.B. wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnungsschlüssel überreicht, und der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag bezahlt. Umso mehr natürlich, wenn die Vertragsparteien die wichtigsten Punkte mündlich besprechen! Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen (Wohnungen in einem Haus mit mehr als zwei Objekten) muss eine Befristung schriftlich vereinbart werden. Das bedeutet im vorliegenden Fall, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.

    „Die Bruttomiete für unsere Wohnung beträgt 730 Euro. Bei der Mietvertragsunterzeichnung kassierte der Vermieter 600 Euro Vertragsabschlussgebühr für das Finanzamt. Ist das nicht zu hoch?“

    Nach dem Gebührengesetz müssen schriftliche Verträge beim zuständigen Finanzamt vergebührt werden. Die Vergebührung ist vom Vermieter vorzunehmen. Er muss sie selbst berechnen und überweisen. Die Gebührenschuld darf auf den Mieter überwälzt werden und beträgt 1 % des dreifachen Jahresbruttomietzinses (inkl. Betriebskosten). Auch wenn die Vergebührung unterbleibt ist der Mietvertrag rechtsgültig.

    In vorliegendem Fall würde die Vergebührung 262,80 Euro (730 Euro x 36 und davon 1 %) betragen. Der verlangte Betrag war demnach als Vergebührung für das Finanzamt viel zu hoch. Es könnte sich daher wahrscheinlich um Kosten für die Erstellung des Mietvertrages handeln, doch sind diese vielfach unzulässig. Im Altbau dürfen Vertragserrichtungskosten nicht extra berechnet werden! Nach dem Mietrechtsgesetz fallen diese Kosten unter den Pauschalbetrag für Verwaltungskosten und sind in den Betriebskosten enthalten. Eine vertragliche Überwälzung auf den Mieter ist unzulässig.

    Bei Mietverträgen über Wohnungen im Neubau oder bei Ein-und Zweifamilienhäusern ist eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung zulässig.

    "Wir haben im Oktober 2009 einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus unterschrieben. Der Vertrag ist auf drei Jahre befristet. Im Vertrag habe ich keine Kündigungsfrist gefunden. Welche Kündigungsfrist haben wir?“

    Ist in einem befristeten Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus keine Kündigungsmöglichkeit vereinbart, sieht es leider schlecht aus! Diese Objekte fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und haben daher nicht die für Wohnungen geltende Regelung, wonach ein befristetes Mietverhältnis nach einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist aufkündbar ist.

    Im Ein- oder Zweifamilienhaus müsste diese Kündigungsmöglichkeit vertraglich vereinbart werden. Ist das nicht der Fall sind sowohl Mieter als auch Vermieter an die Befristung gebunden. Eine Auflösung ist daher, abgesehen von den Auflösungsgründen des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) nur im Einvernehmen mit dem Vermieter möglich.

  • Rücktritt von bestehenden Verträgen

    „Vor ein paar Tagen habe ich einen Nutzungsvertrag bei einer Genossenschaft unterschrieben. Ich will jetzt aber die Wohnung nicht beziehen. Kann ich von diesem Vertrag zurücktreten?“

    Durch die Unterschrift wurde ein rechtswirksamer Mietvertrag abgeschlossen. Eine gesetzliche Rücktrittsmöglichkeit ist nur für den bestimmten Fall vorgesehen, dass der Vertrag am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben wurde. Sonst gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht!

    Der Mieter kann den Vertrag nur aufkündigen – wobei die vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten ist – oder versuchen, mit der Genossenschaft eine einvernehmliche Regelung zu treffen. Vielfach wird es bei Genossenschaftswohnungen, die noch nicht bezogen wurden, so gehandhabt, dass der Vertrag einvernehmlich aufgelöst wird und der Mieter lediglich eine Bearbeitungsgebühr (zirka 500 Euro) bezahlen muss.

    „Ich habe zwar bereits ein Mietanbot unterschrieben, möchte diese Wohnung jetzt aber doch nicht anmieten. Ein Mietvertrag wurde von mir noch nicht unterschrieben. Was kann ich tun?“

    Solche Anfragen sind in der Praxis häufig anzutreffen und behandeln gleich zwei unterschiedliche rechtliche Themenkreise. Für den Konsumenten oftmals schwer verständlich ist, dass es kein allgemeines Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften gibt. Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Ein Rücktritt ist die Ausnahme und kommt nur in bestimmten, vom Gesetzgeber vorgesehenen Fällen zum Tragen. Andererseits ist ein Mietanbot eine einseitige verbindliche Vertragserklärung, die schon durch die Annahme einen Mietvertrag zustande kommen lässt.

    Der in der Folge noch zu unterzeichnende Mietvertrag ist im Grunde nur die Langfassung des bereits durch übereinstimmende Willenserklärungen geschlossenen Vertrages. Eines dieser besonderen Rücktrittsrechte hat der Gesetzgeber im Konsumentenschutzgesetz (KSchG) verankert. § 30a KSchG sieht vor, dass derjenige, der sein Mietanbot am Tag der ersten Besichtigung unterschrieben hat – und sich somit einseitig gebunden hat – binnen einer Woche schriftlich zurücktreten kann. Unter bestimmen Umständen verlängert sich die Frist.

    "Ich habe mich an einer Mietwohnung sehr interessiert gezeigt. Da mein Vater schlussendlich mit dieser Wohnung nicht einverstanden war, habe ich nichts unterschrieben und wollte die Wohnung auch nicht mehr. Jetzt verlangt die Vermieterin die erste Monatsmiete und die Kaution."

    Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, der durch die Einigung über das Mietobjekt und den Zins zustande kommt. Wichtig ist, dass beide Parteien sich binden wollen.

    Besondere Formvorschriften gibt es allerdings nicht, das heißt, dass ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden kann und zu seiner Rechtmäßigkeit keiner Schriftform bedarf. Diese Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte und der Bindungswille der Parteien lässt sich jedoch ohne schriftlichen Vertrag nicht so leicht beweisen.

    Auch eindeutiges Handeln kann ein Mietverhältnis begründen. Beispielsweise wenn ein Eigentümer einem Bekannten seine Wohnung zur Verfügung stellt, dieser dem Eigentümer mehr als die Betriebskosten monatlich auf sein Konto überweist und der Eigentümer dieses Geld auch anstandslos annimmt.

    „Nachdem der Mietvertrag von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde, will ich die Wohnung nicht übernehmen. Kann ich von dem Mietvertrag zurücktreten?“

    Nein! Es gibt in diesem Fall kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Einzige Ausnahme ist der Rücktritt vom Mietvertrag, wenn dieser am Tag der Erstbesichtigung vom Mieter unterzeichnet wurde. Eine andere Möglichkeit stellt eventuell ein Verzug des Vermieters dar. Das bedeutet, dass die Wohnung zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht fertiggestellt ist und vom Mieter daher nicht bezogen werden kann.

    Ansonsten muss auf die Kündigungsmöglichkeit des Mieters bedacht genommen werden und ist besonders bei befristeten Mietverhältnissen äußerst unangenehm. Da kann nämlich erst nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vom Mieter erstmalig gekündigt werden. Der Mieter ist daher gezwungen, eine einvernehmliche Auflösungsmöglichkeit mit dem Vermieter zu suchen.

    "Ich habe gestern ein Mietanbot von einem Makler für eine Wohnung unterschrieben. Jetzt erscheint sie mir jedoch viel zu teuer und ich möchte von diesem Anbot zurücktreten. Geht das?“

    Ein Mietanbot ist eine einseitige verbindliche Vertragserklärung, von der man jedoch einseitig nicht mehr zurücktreten kann. Das Konsumentenschutzgesetz hat jedoch eigens eine Bestimmung geschaffen, die den (zu rasch unterzeichnenden) Konsumenten vor sich selber schützt. Hat dieser nämlich am Tag der Erstbesichtigung ein Anbot unterzeichnet, so ist er berechtigt, binnen einer Frist von zumindest einer Woche von seiner Vertragserklärung zurückzutreten, ohne dass irgendwelche Kosten entstehen. Ohne den Erhalt einer schriftlichen Belehrung über dieses Recht verlängert sich die Frist auf vier Wochen.

    Wurde das Anbot nicht am Tag der Erstbesichtigung unterzeichnet, gibt es kein Rücktrittsrecht. Nun kommt es darauf an, ob der Immobilienmakler im Anbot den § 15 Maklergesetz vereinbart hat, der ihm auch im Fall des Nichtzustandekommens des vermittelten Vertrages die Provision sichert. Eine derartige Vereinbarung muss inhaltlich für den Konsumenten verständlich festgehalten sein und lautet etwa folgendermaßen „Sollte der Vertragsabschluss von mir wider Treu und Glauben vereitelt werden, so hafte ich dennoch für meine Provision.“ In diesem Fall ist der Makler berechtigt, vom Anbotsteller die Provision zu fordern.

    „Wir wollten unsere Eigentumswohnung verkaufen, haben zu diesem Zweck einen Makler beauftragt und auch mit einem Interessenten ein Kaufanbot unterschrieben. Jetzt wollen wir aus familiären Gründen die Wohnung doch behalten. Was kann uns passieren?“

    Mit der Annahme des Kaufanbotes durch den Verkäufer kam der Vertrag zustande. Wenn die übereinstimmenden Willenserklärungen in einem Kaufanbot schriftlich festgehalten sind, sind sie bindend! Auch wenn noch keine Unterzeichnung des verbücherungsfähigen Kaufvertrages erfolgte. Beide Parteien sind an den Verkauf gebunden.

    Ein einseitiges Abstehen vom Vertrag ist nicht mehr möglich. Das bedeutet, der Käufer kann auf Übergabe der Wohnung klagen und der Verkäufer auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Rechtlich gibt es kein Zurück mehr! Der Verkäufer kann nur eine einvernehmliche Lösung suchen und gemeinsam mit dem Käufer den Vertrag wieder auflösen.

    „Ich bin Eigentümerin eines Autoabstellplatzes in einer Wohnungseigentumsanlage, in der ich auch eine Eigentumswohnung besitze. Ich möchte gerne meinen Abstellplatz verkaufen. Geht das?“

    Sobald ein Autoabstellplatz nicht Zubehöreigentum zu einer Wohnung ist, sondern eine selbständige Eigentumseinheit bildet, können Sie diesen Abstellplatz auch alleine verkaufen. Das Wohnungseigentumsgesetz legt aber eine dreijährige Frist fest.

    Diese Bestimmung sieht vor, dass Wohnungseigentum an einem Abstellplatz bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum nur von einer Person erworben werden kann, der Wohnungseigentum an einer Wohnung in dieser Anlage bereits zukommt. Zweck dieser Regelung ist der, dass in erster Linie jene Personen bei Abstellplätzen zum Zug kommen, die bereits eine Wohnung besitzen.

    Laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (5 Ob 125/13p) gilt diese Beschränkung nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum (bei allererstem Verkauf der Objekte), sondern auch für weitere Verkäufe innerhalb der Dreijahresfrist. Handelt es sich in dem Fall daher um eine neue Wohnungseigentumsanlage, müssen Sie diese Frist von drei Jahren abwarten.

  • Makler, Treuhänder

    "Über eine Freundin kam ich auf eine frei gewordene Mietwohnung. Ich rief die Hausverwaltung an und wir vereinbarten einen Termin zur Vertragsunterzeichnung. Dort verlangte die Hausverwaltung eine Maklerprovision in der Höhe einer Monatsmiete. Ist das gerechtfertigt?"

    Damit ein Makler Anspruch auf Provision hat, muss es eine Tätigkeit geben, die zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes geführt hat. Es muss also eine Vermittlungstätigkeit erbracht werden. Bei einer makelnden Hausverwaltung, die - so wie in vorliegendem Fall – eine ihrer Wohnungen vermietet, ist die Vermittlungstätigkeit normalerweise gering.

    Ein Gespräch, erläuternde Bemerkungen zum Mietvertragsabschluss sowie rechtliche Informationen und allgemeine Bemerkungen zum Haus (Hausordnung ...) stellen in diesen Fällen die "Tätigkeit" dar. Diesem Umstand hat auch der Gesetzgeber Rechnung getragen und die Provision im Verhältnis zum Immobilienmakler halbiert.

    So gebührt der Hausverwaltung bei Abschluss eines befristeten Vertrages eine halbe Monatsmiete und bei Abschluss eines unbefristeten Vertrages eine Monatsmiete Provision.

    „Ich bin auf Wohnungssuche und erhielt von einem Immobilienmakler ein sogenanntes `Mietanbot´. Soll ich das unterschreiben?

    Ist mit einem Immobilienmakler ein Besichtigungstermin vereinbart, so wird der Wohnungssuchende in vielen Fällen sofort mit einem Mietanbot konfrontiert. Es handelt sich dabei um eine einseitige verbindliche Vertragserklärung eine bestimmte Wohnung zu bestimmten Bedingungen zu mieten. Manchmal weist der Makler nicht genügend darauf hin, dass dieses Anbot verbindlich ist, sodass der Wohnungssuchende glaubt, es sei lediglich eine unverbindliche Reservierung.

    Mit der Unterzeichung des Anbots schließt der Interessent auch gleichzeitig einen Vermittlungsvertrag samt Provisionsvereinbarung mit dem Makler ab. Durch die Annahme des Mietanbots von Vermieterseite kommt der Mietvertrag zustande. Ein einseitiger Rücktritt ist nicht mehr möglich. Lediglich wer am Tag der Erstbesichtigung ein Mietanbot unterzeichnet, ist durch das Konsumentenschutzgesetz geschützt und kann schriftlich innerhalb einer Woche (ohne schriftliche Belehrung verlängert sich die Frist auf vier Wochen) seinen Rücktritt erklären.

    "In meinem auf drei Jahre befristeten Mietanbot vom Makler ist festgehalten, dass bei Verlängerung des Mietvertrages eine Ergänzungsprovision fällig wird. Ist dies zulässig?“

    So eine Vereinbarung ist zulässig und Voraussetzung, dass der Makler im Fall der Verlängerung eine weitere Provision verlangen darf. Zur Zeit beträgt die gesetzlich höchstzulässige Maklerprovision bei einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag eine Monatsmiete und bei mehr als drei Jahren und bei unbefristeten Mietverträgen zwei Monatsmieten.

    Im Falle einer Verlängerung gewährt die Bestimmung des § 20 (3) der Immobilienmaklerverordnung 1996 eine weitere Provision in der Höhe einer halben Monatsmiete.

    „Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung traf ich auf einen schlecht informierten Immobilienmakler. Unter anderem stellte sich nach dem Kauf heraus, dass die Betriebskosten höher waren als angenommen. Leider ist die Maklerprovision bereits zur Gänze bezahlt. Kann ich da noch etwas machen?"

    Das Maklergesetz sieht eine Mäßigung der Provision vor, wenn der Makler seine Sorgfaltspflichten verletzt hat. Das Handelsgericht Wien hatte den oben beschriebenen und in der Praxis häufig vorkommenden Sachverhalt zu beurteilen (die Betriebskosten waren um fast ein Drittel höher als der Makler informiert hatte) und entschied mit Urteil vom 31.10.2008, dass in einem derartigen Fall eine Mäßigung der vereinbarten Provision um die Hälfte gerechtfertigt ist.

    Begründet wurde dies damit, dass der Immobilienmakler seiner Informationspflicht nicht ausreichend nachgekommen sei. Der Makler darf sich weder allein auf die Auskünfte des Verkäufers noch auf nicht weiter aufgeschlüsselte Überweisungsbelege der monatlich einbezahlten Betriebskosten verlassen. Vielmehr ist er verpflichtet, sich die notwendigen Informationen von sich aus zu beschaffen. Leitet der Makler ohne näher Überprüfung Angaben der Verkäufer an den Konsumenten weiter, die sich dann als falsch erweisen, so verletzt er seine Informationspflicht. Der Konsument kann eine Mäßigung der Provision verlangen.

    „Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen und einen Makler damit beauftragen. Worauf muss ich achten?“

    Für die Beauftragung eines Maklers kommen zwei unterschiedliche Formen in Betracht: der Alleinvermittlungsauftrag und der schlichte Maklervertrag.

    Vor allem auf Abgeberseite ist der Alleinvermittlungsauftrag in der Praxis der häufigere. Es ist dies die Beauftragung eines einzelnen Maklers zur exklusiven Vermittlung. Der Alleinvermittlungsauftrag hat in Schriftform zu erfolgen und wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Da er vor Ablauf der Befristung einseitig nicht aufgekündigt werden kann, ist es empfehlenswert, eine nicht allzu lange Bindung zu vereinbaren. Die höchste zulässige Bindung beträgt sechs Monate. Während der vereinbarten Bindungszeit darf der Abgeber keinen anderen Makler mit der Vermittlung beauftragen, bzw. auch nicht selbst sein Objekt verkaufen. In beiden Fällen würde der Abgeber vertragsbrüchig und somit schadenersatzpflichtig. Durch die exklusive Beauftragung ist sowohl der Anreiz für den Makler höher, als auch seine Verpflichtung dem Auftraggeber gegenüber.

    Eine derartige Bindung gibt es bei einem schlichter Maklervertrag nicht. Dieser kann mit mehreren Maklern abgeschlossen werden. Auch ein Verkauf durch den Eigentümer selbst ist möglich. Den Provisionsanspruch erwirbt derjenige Makler, der den Geschäftsabschluss zustande brachte. Dieser Vertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Wohnungsabgeber widerrufen werden.

    „Ich besitze eine Eigentumswohnung und möchte sie gerne über einen Immobilienmakler vermieten. Bei Abschluss des Maklervertrages erklärte mir dieser, dass er berechtigt ist für die Vermittlung ein Honorar in der Höhe von 3 Bruttomieten zu verlangen. Hat sich da nicht etwas geändert?“

    Es ist richtig, dass die höchstzulässigen Provisionen für Immobilienmakler herabgesetzt wurden. Dies allerdings nur für die Mieterseite. Vom Vermieter kann der Makler weiterhin 3 Bruttomonatsmieten verlangen und zwar sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge. Dies zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer.

    Diese Regelung gilt für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen, Einfamilienhäuser als auch über Geschäftsräumlichkeiten aller Art. Da es sich hierbei um gesetzliche Höchstgrenzen handelt, ist es möglich auch eine geringere Zahlung zu vereinbaren. Es sollte dies jedoch schriftlich und vor Unterzeichnung eines Maklervertrages erfolgen!

    „Ich habe vor einiger Zeit eine Wohnung gekauft. Bei der ersten Besichtigung war zwar eine Maklerin anwesend, doch habe ich keinen Besichtigungsschein unterschrieben. In der Folge machte ich alles direkt mit der Eigentümerin aus. Jetzt, nachdem ich ins Grundbuch eingetragen wurde, kontaktierte mich die Maklerin und macht ihre Provision geltend. Ist sie dazu berechtigt?“

    Die Unterzeichnung eines Besichtigungsscheines ist nicht relevant für das Zustandekommen einer Maklerprovision. Es dient lediglich dazu, die Tätigkeit des Maklers zu beweisen, doch kann dies auch auf andere Art und Weise geschehen. Das Entstehen der Maklerprovision ist nicht unbedingt an einen schriftlichen Nachweis (Besichtigungsschein oder Maklervertrag) gebunden. Er entsteht dann, wenn der Makler beweisen kann, dass er für den Vertragsabschluss ursächlich war.

    Der Makler hat auch hier - wie in den meisten Fällen - durch ein Inserat die Käuferin auf das Objekt aufmerksam gemacht. Dadurch ist sie mit der Eigentümerin dann in weiterer Folge direkt in Kontakt getreten und hat allein mit dieser den Vertragsabschluss abgewickelt. Da die Käuferin durch das Maklerinserat auf dieses Objekt gebracht wurde, ist der Anspruch dem Grunde nach entstanden. Durch den sehr geringen Aufwand der Maklerin könnte man eventuell über die Höhe der Provision diskutieren.

    "Bis zum 31.03.2012 hatte ich einem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag gegeben. Kann ich ab April einen Vertragsabschluss ohne Makler durchführen oder steht ihm dann auch noch eine Provision zu?"

    Endet der Alleinvermittlungsauftrag mit Ablauf der vereinbarten Dauer, geht dieser Alleinvermittler in einen schlichten Maklervertrag über. Dieser kann zwar (im Unterschied zum Alleinvermittlungsauftrag) jederzeit gekündigt werden, doch erhält der Makler beim schlichten Maklervertrag nur dann eine Provision, wenn das Geschäft mit einem von diesem Makler vermittelten Partner zustande kommt.

    Bei einem aufrechten schlichten Maklervertrag kann der Abgeber selbst einen Vertragspartner suchen und einen Vertragsabschluss durchführen ohne provisionspflichtig zu werden. Schwierig wird die Sache nur in den Fällen, wo der Vertragspartner noch aus der Zeit des aufrechten Alleinvermittlungsauftrages herrührt.

    „Bei Unterzeichnung des Mietanbots wurde im Maklerformular darauf hingewiesen, dass der Makler in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis zum Abgeber steht. Was bedeutet das?“

    Als wirtschaftliches Naheverhältnis wird jede Art der wechselseitigen Beteiligung oder ständigen Betrauung oder Zusammenarbeit angesehen. Liegt ein derartiges Naheverhältnis vor, besteht die Wahrscheinlichkeit einer Interessenskollision, auf welche der Dritte (in vorliegendem Fall der Mieter) aufmerksam gemacht werden muss. Der Immobilienmakler kann in diesen Fällen zwar grundsätzlich die gleiche Provision verlangen, doch verliert er seinen Provisionsanspruch, wenn die Aufklärung unterbleibt.

    Gegenüber Verbrauchern sieht das Konsumentenschutzgesetz zudem einen schriftlichen Hinweis auf das Vorliegen eines derartigen Naheverhältnisses vor. Nicht nur wirtschaftliche Naheverhältnisse sind von Bedeutung, sondern ebenso familiäre Naheverhältnisse fallen unter diese besondere Hinweispflicht. Ein familiäres Naheverhältnis liegt bei Ehegatten (auch geschiedenen) und Verwandten in gerader Linie vor.

    "Welche Pflichten hat ein Makler gegenüber seinen Kunden?"

    Aufgrund der mit 01.09.2010 gesenkten Maklerprovisionen bei der Vermittlung von Mietverträgen, sind  Immobilienmakler einmal mehr zum Thema geworden. Interessant sind jedoch nicht nur die zu leistenden Provisionen, sondern auch welche Leistung dafür vom Makler zu erbringen ist. Regelungen dazu gibt es im Konsumentenschutzgesetz, im Maklergesetz und in der Immobilienmaklerverordnung.

    Der Makler ist verpflichtet, sich von sich aus um die notwendigen Informationen zu bemühen. Er muss den Verbraucher auf sämtliche Kosten hinweisen und sein Honorar gesondert anführen. Ebenso hat er auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis, bzw. auf seine Doppelmaklertätigkeit hinzuweisen.

    Ein Makler gilt als Sachverständiger in Grundstücksangelegenheiten und muss in diesem Zusammenhang Auskünfte einholen und erteilen z.B. über die Möglichkeit zum Ausbau bei Dachböden und erforderliche baubehördliche Bewilligungen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind die laufenden monatlichen Zahlungen von großer Bedeutung. Der Maklerpflicht ist nicht Genüge getan, wenn diese Auskünfte telefonisch eingeholt werden oder er einen nicht weiter aufgeschlüsselten Überweisungsbeleg vorlegt.

    Folgender Sachverhalt lag einer Entscheidung des Handelsgericht Wien zugrunde: Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses übergab sein Objekt einem Makler zum Verkauf. Er erteilte einen Alleinvermittlungsauftrag. Der Makler schätzte den Kaufpreis falsch, nämlich statt des Verkehrswertes von 402.000 Euro auf 350.000 Euro ein. Aufgrund dieser Information des Maklers nahm der Verkäufer ein Kaufanbot über 340000 Euro an. Nach Aufklärung des Irrtums bestand der Käufer nicht auf Zuhaltung des Vertrages und dadurch konnte der Abgeber sein Haus doch noch um 460.000 Euro verkaufen. Der klagende Immobilienmakler begehrte die Zahlung der Maklerprovision in der Höhe von 3 % des ursprünglichen Kaufpreises.

    Hätte der Makler über die Höhe der Betriebskosten richtig informiert, entschied das Handelsgericht Wien, dann wäre eine Mäßigung der Provision um die Hälfte gerechtfertigt gewesen. Wenn der Makler falsch über den Wert einer Liegenschaft berät, dann bekommt er gar nichts. In diesem Fall hat der Immobilienmakler keinen Anspruch auf seine Provision, da er den Auftraggeber falsch über den Preis der Liegenschaft informiert hat. Der Makler ist Sachverständiger auf dem Gebiet der Immobilienbewertung und sein Rat müsse ein hohes Niveau aufweisen, so der Oberste Gerichtshof.

    "Nachdem der Alleinvermittlungsauftrag mit dem Makler ausgelaufen war, kündigten wir auch den schlichten Maklervertrag. Jetzt verlangt der Makler Geld für Inserate von uns. Darf er das?“

    Nein! Ein Alleinvermittlungsauftrag wird auf eine bestimmte Dauer, die nicht länger als sechs Monate betragen darf, abgeschlossen. Nach dem Ende dieser Frist läuft der Maklervertrag als sogenannter schlichter Maklervertrag weiter. Dieser kann jedoch jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Auftraggeber widerrufen werden.

    Hat es der Makler nicht geschafft während seines bestehenden Auftragsverhältnisses einen Vertragsabschluss zu Stande zu bringen, so steht es ihm auch nicht zu, für seine Auslagen Ersatz zu verlangen. Vergeblich geschaltete Inserate oder ergebnislose Besichtigungstermine darf er nicht gesondert in Rechnung stellen. Diese Aufwendungen gehören zu seiner Tätigkeit, die durch eine anfallende Provision gedeckt sind.

    Aufwendungen des Maklers auf Grund von zusätzlichen Aufträgen sind nur dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Geschäft nicht zu Stande kommt. Diese Fälle sind in der Praxis kaum anzutreffen, sodass davon auszugehen ist, dass der Makler neben seiner Provision nichts kassieren darf!

    "Wir kaufen von einer Privatperson eine Wohnung. Ist es notwendig für die Abwicklung einen Treuhänder zu beauftragen?"

    Zur Rechtsgültigkeit eines Kaufvertrages bedarf es nur der Mitwirkung eines Notars für die Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Ansonsten kann ein Kaufvertrag auch von beiden Parteien ohne Rechtsanwalt/Notar erstellt und durchgeführt werden. Da es sich doch um beträchtliche Ausgaben handelt, empfiehlt es sich, sowohl die Vertragserrichtung als auch dessen Durchführung von einem Juristen vornehmen zu lassen.

    Auch die Abwicklung des Kaufes über einen Treuhänder (zumeist der Vertragserrichter) ist anzuraten. Der Treuhänder sorgt in dieser seiner Eigenschaft für die Absicherung beider Vertragsparteien. Auf der einen Seite gibt er dem Verkäufer die Sicherheit, dass das Geld vorhanden ist. Auf der anderen Seite gewährleistet er, dass der Käufer auch wirklich das Objekt grundbücherlich erhält. Der Verkäufer könnte die Wohnung öfter verkaufen und grundbücherlich erwirbt es der jenige, der als erster sein Grundbuchsgesuch einbringt.

    „Ich möchte eine Wohnung anmieten. Mit welchen Nebenkosten muss ich dabei rechnen?“

    Begibt man sich auf Wohnungssuche, kommt man in den meisten Fällen nicht an einem Immobilienmakler vorbei. Durch die Inanspruchnahme entsteht die Maklerprovision, die dieser für die erfolgreiche Vermittlung eines Mietverhältnisses verlangen darf. Die Höhe der Maklerprovision ist immer wieder Thema. Sie richtet sich nach der Mietvertragslänge und beträgt

    • bei einem Mietvertrag über drei Jahre die einfache
    • bei einem Mietvertrag, der länger bzw. unbefristet abgeschlossen wird, die zweifache Miete.

    Weitere Kosten, die bei Vertragsabschluss an den Vermieter fällig werden:

    • Kaution
    • Vergebührungskosten

    Die Kaution ist nicht verpflichtend, doch dient sie als Sicherheit für den Vermieter und wird daher fast ausnahmslos verlangt. Deren Höhe ist variabel; sie bewegt sich zwischen drei und fünf Monatsmieten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird diese an und für sich in voller Höhe wieder an den Mieter retourniert. Es sei denn, es bestehen noch offene Forderungen (wie Mietzinsrückstände oder Schadenersatzansprüche).

    Die Vergebührungskosten betragen in der Regel ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Sie werden vom Vermieter eingehoben und an das Finanzamt abgeführt.

  • Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf

    "Ich kaufe ein neu zu errichtendes Reihenhaus von einem Bauträger und hätte gerne einen Haftrücklass im Vertrag vereinbart. Der Jurist des Bauträgers erklärte mir jedoch, dass das Gesetz ohnedies einen derartigen Schutz vorsehe. Stimmt das?"

    Ja. Es ist richtig, dass das Bauträgervertragsgesetz seit seiner Novellierung im Jahr 2008 eine diesbezügliche Regelung trifft. Nun ist ein Haftrücklass zwingend vorgeschrieben, den der Bauträger dem Käufer eines Eigentumsobjektes gewähren muss. Dieser Haftrücklassbetrag hat mindestens 2 Prozent des Preises zu betragen. Zu diesem Preis gehören auch Sonder- und Zusatzausstattung sowie die an vorgegebene Vertragspartner des Bauträgers zu leistende, mit dem Bau in Zusammenhang stehende Zahlungen für Aufschließungskosten etc.

    Dieser Haftrücklass dient Ihnen als Erwerber. Er sichert allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche, sollten sich mangelhaft durchgeführte Leistungen zeigen. Die Dauer ist von drei Jahren ab Übergabe des Vertragsgegenstandes bemessen.

    Gegen Übergabe einer Bankgarantie oder Versicherungsurkunde kann der Bauträger die Auszahlung des Haftrücklassbetrages verlangen. Musste früher ein Haftrücklass gesondert mit dem Bauträger vereinbart werden – was sehr oft nicht zugebilligt wurde – sieht das Gesetz jetzt eine diesbezügliche zwingende Bestimmung vor! Dadurch wurde der Schutz des Erwerbers gegenüber dem Bauträger ausgeweitet.

    "Wir sind gerade im Begriff eine Eigentumswohnung zu kaufen, um sie dann für einige Jahre zu vermieten. Welche Objekte eignen sich dafür am besten?“

    Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, müssen Sie unterscheiden

    • in solche, bei denen der Mietzins durch das Gesetz geregelt ist und
    • solche, die einer freien Mietzinsbildung unterliegen.

    Für Objekte im Altbau sieht das Mietrechtsgesetz den sogenannten Richtwertmietzins vor. Dieser basiert auf einem je nach Bundesland unterschiedlichen Grundrichtwert; dabei werden noch Zuschläge für Lage und Ausstattung dazugerechnet.

    Mietzinse, die auf Grund des Richtwertgesetzes gebildet werden, können vom Mieter auf ihre zulässige Höhe überprüft werden. Dadurch eignen sich diese Wohnungen nicht so sehr zur Vermietung, wie diejenigen Objekte, in denen der Mietzins keinerlei Beschränkungen und Überprüfungen unterliegt. Das ist bei Neubauwohnungen der Fall, errichtet nach 1945. Dort kann der Vermieter verlangen was er will. Zulässig ist, was die Vertragsparteien vereinbaren.

    „Ich interessiere mich für eine Genossenschaftswohnung und habe erfahren, dass zu Beginn ein relativ hoher Betrag, der Finanzierungsbeitrag zu bezahlen ist. Was ist das?“

    Der Finanzierungsbeitrag setzt sich aus dem Grundkostenbeitrag und dem Baukostenbeitrag zusammen.

    • Die Grundkosten errechnen sich aus dem Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Anschaffung.
    • Die Baukosten richten sich nach den tatsächlichen Aufwendungen für die Gebäudeerrichtung, die Abstellplätze und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen.

    Aufgrund dieser gesamten Herstellungskosten errechnet die Genossenschaft die Finanzierungsbeiträge und Mietentgelte. Der Finanzierungsbeitrag verringert sich jedes Jahr um 1 Prozent. Diese Abschreibung wird immer vom ursprünglichen Betrag berechnet und bleibt daher immer gleich hoch. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss die Genossenschaft den noch verbleibenden Finanzierungsbeitrag an den ausscheidenden Mieter innerhalb von acht Wochen zurückzahlen.

    „Ich bin gerade dabei eine Eigentumswohnung zu kaufen. Dabei stoße ich immer wieder auf den Begriff `Wohnungseigentumsvertrag´. Wozu braucht man ihn und was regelt er?“

    Ein Wohnungseigentumsvertrag wird bei der Begründung von Wohnungseigentum errichtet und ist formale Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Er wird zwischen allen Miteigentümern einer Liegenschaft geschlossen. Nur die ersten Wohnungseigentümer stehen namentlich in diesem Vertrag. Bei jedem weiteren Verkauf treten die Erwerber in diesen ein.

    Mit dem Wohnungseigentumsvertrag bekommen die Miteigentümer das Recht zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung ihre Wohnung eingeräumt. Er ist die Grundlage für Regelungen betreffend dem Miteinander der Wohnungseigentümer. Inhalt sind oftmals Vereinbarungen über die Aufteilung der Kosten der Hausbewirtschaftung oder Benützungsregelungen betreffend allgemeiner Teile der Liegenschaft wie z.B. die Gartenbenützung. Es empfiehlt sich in den Wohnungseigentumsvertrag Einsicht zu nehmen; es können interessante vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen sein!

    „Kann ich mit meinem Bruder gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen?“

    Seit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 kann neben einer natürlichen oder einer juristischen Person auch eine Eigentümerpartnerschaft Wohnungseigentum erwerben. Früher konnten dies lediglich Ehegatten, nunmehr können zwei beliebige Personen (Verwandte, Freunde, Lebensgefährten....) gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen.

    Sie werden Eigentümer je eines halben Mindestanteiles. Die beiden Hälfteanteile der Partner werden so verbunden, dass sie für die Dauer der bestehenden Eigentümerpartnerschaft nicht getrennt werden können. Die beiden Eigentümerpartner können das gemeinsame Wohnungseigentum nur gemeinsam belasten, sie haften für Zahlungen aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum gemeinsam und können auch die Wohnung nur gemeinsam nutzen. Bei Beschlüssen müssen sie gemeinsam stimmen und dürfen keine widersprüchlichen Erklärungen abgeben.

    Möglich ist jedoch der Verkauf eines Hälfteanteils mit Zustimmung des anderen Eigentümerpartners.

    „Ich überlege den Ankauf einer Eigentumswohnung. Mit welchen Nebenkosten muss ich zusätzlich zum Kaufpreis rechnen?“

    Der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition und will gut überlegt sein. Neben dem Kaufpreis gibt es noch eine Fülle an Zahlungen, die im Zuge der Vertragserrichtung zu berücksichtigen sind. Die sogenannten Nebenkosten belaufen sich auf zirka 12 % des Kaufpreises und setzen sich aus folgenden Beträgen zusammen (gerechnet in Prozent der Kaufpreissumme):

    • 3,5 % Grunderwerbsteuer an das Finanzamt
    • 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr an das Grundbuchsgericht
    • 2-3 % Kosten für den Anwalt oder Notar für die Kaufvertragserrichtung und Übernahme der Treuhandschaft
    • 3,6 % Vermittlungsprovision bei Einschaltung eines Immobilienmaklers

    Brauchen Sie einen Kredit, müssen Sie auch noch die Darlehensnebenkosten addieren:

    • 0,8 % Kreditvertragsgebühr, gerechnet von der Darlehenssumme und
    • 1,2 % Grundbucheintragungsgebühr gerechnet vom Wert des eingetragenen Pfandrechtes.

    „Wir interessieren uns für ein Einfamilienhaus. Bei möglichen Finanzierungsvarianten brachte uns ein Bekannter auf die Idee mit einer Leibrente. Wie funktioniert das?“

    Bei einem Leibrentenvertrag handelt es sich überspitzt ausgedrückt um eine Art Wette auf den Tod. Allerdings ist diese Kaufvariante von beiden Partnern einvernehmlich so gewollt! Der Käufer zahlt in regelmäßigen, normalerweise monatlichen Abständen, eine bestimmte Geldsumme so lange an den Verkäufer, bis dieser stirbt. Der bisherige Eigentümer wohnt bis zu seinem Tod in der Immobilie und erhält eine zusätzliche Rentenzahlung.

    Für den Käufer ist diese Form der Teilzahlung interessant, da er keinen großen Einmalerlag zu tätigen hat. Je länger der Verkäufer lebt, desto teurer wird diese Immobilie. Das hat etwas von Glückspiel an sich. Bei der Kalkulation der Leibrente sollte zur Sicherheit eine lange Lebenserwartung angenommen werden. Auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen kann die Höhe der Leibrente nach Alter des jetzigen Eigentümers der Immobilie und nach dem Immobilienwert berechnet werden: Berechnungsprogramme des BMF. Hinsichtlich der vertraglichen Ausgestaltung und der grundbücherlichen Übertragung sollte auf alle Fälle juristischer Rat eingeholt werden.


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