Wohnrecht: Wohnkosten

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KONSUMENT Wohnrecht Wohnkosten (Bild: ai825/shutterstock.com)

Hohe Ablöseforderungen, Ärger mit der Betriebskostenabrechnung, Fragen zur Höhe von Mietzins und Kaution

Mietrecht und Kosten: In den folgenden Abschnitten klären wir häufig gestellte Fragen zu folgenden Themen:

  • Mietzins (erhöhen, senken, überprüfen)
  • Kaution
  • Ablöse, Hausbesorger, neue Heizung
  • Betriebskosten
  • Mietzins: erhöhen

    "Wir sind seit 1999 Mieter in dieser Wohnung und hatten bisher keine Mieterhöhung. Die Miete ist nach dem Verbraucherpreis-Index (VPI) 1996 wertgesichert. Ab September wird nun die Mieterhöhung in voller Höhe berechnet, statt 335 Euro nunmehr 438 Euro. Ist das ok, dass die Miete nun so sprunghaft ansteigt?"

    Wenn die Prozentpunkte stimmen (überprüfbar unter www.statistik.at/indexrechner), dann ist die Mieterhöhung – auch wenn sie sehr hoch erscheint – rechtlich in Ordnung. Eine Obergrenze für die Wertsicherung gibt es nicht. Sie als Mieter haben ohnedies einen großen Vorteil, dass der Vermieter auf die frühere Geltendmachung der Wertsicherung verzichtet hat.

    Bei einer Mietwohnung, die nach 1953 ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurde (vermietete Eigentumswohnung nach 1945), hätte der Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung rückwirkend für die letzten drei Jahre zu verlangen. Bei älteren Mietobjekten gibt es diese Nachverrechnung nicht! Im Altbau kann der Vermieter nur unter rechtzeitiger Anzeige von 14 Tagen vor dem nächsten Zinstermin die Erhöhung begehren. - Lesen Sie mehr Mietzins: Wertsicherung 7/2014.

    "Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Schon wieder wurde mein Mietzins erhöht. Der sogenannte EVB ist stark gestiegen. Was ist dieser EVB und darf ihn die Genossenschaft einfach unbegrenzt erhöhen?“

    Der EVB ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, den die Genossenschaft verlangen darf. Basis sind die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Ziel ist es rechtzeitig und vorausschauend Geld für anstehende Erhaltungsarbeiten und nützliche Verbesserungen zur Seite zu legen.

    Die Erhaltungspflicht umfasst unter anderem die allgemeinen Teile der Baulichkeit wie Fassade, Fenster und Balkone, Garagen und Abstellplätze sowie Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche. Ebenso Arbeiten die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung vorzunehmen sind z.B. an Wasserleitungen, an der Kanalisierung oder an den Energieeinrichtungen.

    Der für diese Ausgaben vorgesehene EVB ist gesetzlich gestaffelt. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.
     
    „Ich bin Mieter einer Altbauwohnung. Der Vermieter teilte mir schriftlich mit, dass sich mein Mietzins aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung ab dem nächsten Zinstermin um 25 Euro erhöht. Gleichzeitig verlangt der Vermieter eine Nachzahlung. Sind die Erhöhung und die Nachzahlung gerechtfertigt?“

    Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsklausel und findet sich standardmäßig in den meisten Mietverträgen. Sie muss allerdings vereinbart sein und gilt nicht automatisch. Diese Vereinbarung ist normalerweise im Anschluss an die Mietzinsklausel geregelt und lautet etwa folgendermaßen:

    "Der vereinbarte Hauptmietzins wird auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2000 wertbezogen. Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist die für den Monat der Vertragsunterfertigung errechnete Indexzahl. Schwankungen bis 3 % (oder 5 %) nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt."

    In der Indexklausel muss ein Ausgangswert des vereinbarten Index enthalten sein, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Eine Erhöhung muss dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Kommt das Schreiben verspätet, tritt die Erhöhung erst mit dem übernächsten Zinstermin ein.

    Bei Wohnungen im Altbau ist die Wertsicherung für die Vergangenheit nicht zulässig und muss daher vom Mieter auch nicht bezahlt werden.

    Bei Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und nach 1953 bei Zinshäusern) darf der Vermieter die letzten drei Jahre nachverrechnen.

    "Gestern erhielt ich einen Brief von meinem Vermieter, in dem er mir mitteilte, dass der Mietzins erhöht werden müsse. Darf er das so einfach? Muss dafür ein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden?“

    Eine Erhöhung des Mietzinses darf nur

    • unter den gesetzlichen Voraussetzungen oder
    • aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung oder
    • im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter erfolgen.

    Unter einer gebräuchlichen Mietzinsvereinbarung versteht man die sogenannte "Wertsicherungsklausel“. Das ist die Anpassung des Mietzinses an die Inflationsrate (= Indexanpassung). Dabei handelt es sich um – je nach Vereinbarung – geringfügige Erhöhungen um in der Regel 3% oder 5%. Der Abschluss eines neuen Vertrages ist für diese Erhöhung nicht notwendig.

    Für die Geltendmachung der Indexanpassung muss der Vermieter diese lediglich zwei Wochen vor dem nächsten Zinstermin schriftlich anzeigen. Ist keine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart worden, dann ist der Mietzins nicht indexiert und bleibt der Höhe nach gleich.

    "Unser Haus wurde von der Gemeinde an eine Privatperson verkauft. Diese plant nun einige Sanierungsarbeiten und kündigt an, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Außerdem soll ich einen Mietvertrag unterschreiben, da ich bis jetzt keinen hatte.“

    Durch einen Eigentümerwechsel werden die bestehenden Mietverhältnisse nicht berührt. Der neue Eigentümer tritt in die Position des ehemaligen Vermieters ein und übernimmt sämtliche Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass kein neuer Mietvertrag notwendig ist. Dadurch wird zumeist nur versucht eine Mieterhöhung vorzunehmen und neue (meist ungünstige) vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

    Durch einen Eigentümerwechsel darf der Mietzins nicht erhöht werden. Einzig die bereits bestehenden Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung dürfen vom neuen Eigentümer vorgenommen werden. Das ist z.B. eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel. Auch Sanierungsarbeiten dürfen nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Hat ein Eigentümer mit den Mietzinseinnahmen kein Auslangen, dann hat er die Möglichkeit bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht einen Antrag auf Einhebung eines erhöhten Mietzinses zu stellen.

    „Unlängst ist meine Mutter gestorben. Sie hatte einen unbefristeten Mietvertrag seit 1984. Ich, ihre Tochter, lebte mit ihr im gemeinsamen Haushalt, bin auf diese Wohnung angewiesen und möchte auch weiterhin dort wohnen. Wir haben investiert und auf Kategorie A angehoben. Der Vermieter meint, dass jetzt der Mietzins gewaltig steigen wird. Kann das sein?“

    Ja. Bei Mietverträgen, die Kraft gesetzlichen Eintrittsrechts an eine andere Person übergehen, kann der Mietzins angehoben werden. Dies jedoch nur in dem gesetzlichen Rahmen des MRG (Mietrechtsgesetzes). Basis für die neue Berechnung ist der jetzige Kategoriezustand des Mietobjektes.In vorliegendem Fall bedeutet das, Kategorie A, begrenzt durch die gesetzliche Höchstgrenze von 3,43 Euro/m2. Der Vermieter darf den Mietzins für Sie als Tochter auf 3,43 Euro/m2 anheben (Stand Mai 2017). Der Vermieter muss dem neuen Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er den angehobenen Mietzinses fordert, den erhöhten Mietzins schriftlich bekannt geben.

    "Im Oktober dieses Jahres erwarben wir eine Eigentumswohnung. Diese Wohnung ist auf fünf Jahre vermietet. Der vereinbarte Mietzins erscheint mir recht gering. Wie können wir die Miete erhöhen?“

    Durch die Eigentumsübertragung tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein und ist an dessen Vereinbarungen gebunden. Während der Mietdauer besteht – abgesehen von vertraglichen Regelungen – keine Möglichkeit einseitig in den Vertrag einzugreifen und z.B. den Mietzins zu erhöhen.

    Eine in Verträgen sehr gebräuchliche Vereinbarung ist die Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI). Diese Indexanpassung kann der neue Eigentümer überprüfen und gegebenenfalls dadurch eine Mietzinserhöhung durchführen. Hat es der vorige Eigentümer unterlassen eine Indexanpassung vorzunehmen, so kann der neue Vermieter diese Mietzinserhöhung rückwirkend für drei Jahre geltend machen. Es muss sich aber bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung handeln, die nach 1945 errichtet wurde.

    Für eine sonstige Anhebung des Mietzinses muss der neue Vermieter das Ende des Vertrages abwarten. Erst im Zuge des Abschlusses eines neuen Mietvertrages, entweder mit einem anderen oder aber auch mit dem bisherigen Mieter, wird der Mietzins neu festgelegt.

    "Mein Vermieter hat in diesem Monat die Miete erhöht. Statt bisher 450 Euro verlangt er ab nächstem Zinstermin 470 Euro. Darf er das?"

    Erhält der Mieter vom Vermieter eine Zinserhöhung ist zunächst nachzufragen aus welchem Grund. Der Vermieter kann nicht einseitig in die Mietzinsvereinbarung eingreifen und ohne Rechtsgrund eine Erhöhung verlangen. Oftmals liegt einer geringfügigen Erhöhung eine vertragliche Wertsicherungsklausel zu Grunde. Das entspricht der Anpassung an die Inflationsrate. Im Vertrag findet sich diese Vereinbarung in der Regel unter dem Punkt "Mietzins“ und bezieht sich auf einen Verbraucherpreisindex (VPI).

    Im Ausmaß in dem dieser VPI steigt, ist der Vermieter berechtigt, den Hauptmietzins anzuheben. Diese Vereinbarung ermöglicht eine vertraglich ausbedungene Erhöhung des Hauptmietzinses. Daneben kann der Vermieter auch die Betriebskosten anheben. Insbesondere im Altbau oder bei entsprechender Vereinbarung (pauschalierte Vorschreibungen gegen jährliche Verrechnung). Nach der Betriebskostenabrechung, vor allem im Falle einer Nachzahlung, kann der Vermieter im Sinne einer wirtschaftlichen Vorausschau die Betriebskosten entsprechend anheben.

    „Meine Genossenschaftswohnung wird immer teurer. Seit Jänner wurde die Miete wieder angehoben. Darf das sein?“

    Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hat eine eigene Entgeltsbestimmung, die die einzelnen Bestandteile des Mietzinses regelt. § 14 WGG sieht vor, dass neben Annuitäten, Betriebskosten und Verwaltungskosten auch ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) als Teil der Miete verrechnet werden darf. Gerade dieser EVB ist oftmals der Grund für nicht unerhebliche Mietenerhöhungen bei Genossenschaftswohnungen.

    Die Höhe richtet sich nach dem Alter des Gebäudes. Gesetzlich geregelt ist nicht die Höhe des EVBs, sondern nur dessen Obergrenze. Die Genossenschaft kann daher je nach Bedarf im Rahmen der höchstzulässigen Beträge einen EVB einheben.

    Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf (Stand: Mai 2017) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.

    "Ich bin Vermieter meiner ohne Förderungsmittel in den 70er Jahren errichteten Eigentumswohnung. Seit der Mietvertragserrichtung vor fünf Jahren (Mietvertrag auf 10 Jahre) habe ich keine Erhöhung vorgenommen. Im Vertragsformular findet sich eine Wertsicherungsklausel ohne Prozentsatzanhebung. Wann darf ich anheben und habe ich schon etwas verpasst?“

    Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsbestimmung und bedeutet, dass der vereinbarte Hauptmietzins auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise wertbezogen ist (siehe www.statistik.at).

    Als Ausgangsbasis wird im Mietvertrag eine Indexzahl angeführt, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Ein Schwellenwert wird zumeist angegeben (muss aber nicht sein). Ist kein Prozentsatz vereinbart, ab dem angehoben wird, steht es dem Vermieter frei, wann er eine Anpassung vornimmt. Praktischerweise wird er dann anheben, wenn die Erhöhung nicht gänzlich unbedeutend ist. Zumeist erfolgt in diesen Fällen eine Anhebung ein Mal pro Jahr. Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht angepasst, so kann er auch rückwirkend eine Erhöhung nachverrechnen. Allerdings nur die letzten drei Jahre.

    "Als Mieter einer Altbauwohnung möchte ich eine Gasetagenheizung einbauen. Wie muss ich vorgehen. Erhöht sich dadurch der Mietzins?“

    Der Einbau einer Heizung ist dem Vermieter anzuzeigen und bedarf seiner Zustimmung. Der Vermieter kann seine Zustimmung jedoch nicht verweigern wenn:

    • der Heizungseinbau dem Stand der Technik entspricht
    • üblich und für den Hauptmieter wichtig ist
    • die Arbeiten von einem Professionisten durchgeführt werden
    • keine Schädigung des Hauses und des Erscheinungsbildes erfolgt sowie
    • keine Gefahr für Personen oder Sachen zu befürchten ist.

    Durch den Heizungseinbau des Mieters erhöht sich der Mietzins nicht.
     
    "Wir wohnen seit August 2008 in einem gemieteten Einfamilienhaus. Der Mietzins ist wertgesichert. Eine Änderung ist zu berücksichtigen, wenn sie 5% übersteigt. Jetzt verlangt der Vermieter eine Erhöhung auch für die Vergangenheit. Darf er das und wie wird diese Erhöhung berechnet?"

    Ja. Bei Objekten die in ihrer Mietzinsbildung nicht unter das MRG (Mietrechtsgesetz) fallen, das sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Objekte im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und 1953 im Zinshaus), darf der Vermieter eine allfällige Mieterhöhung auch rückwirkend für die letzten drei Jahre einfordern. Die zukünftige Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich anzuzeigen und wird zum darauffolgenden Termin wirksam.

    Die Indexanpassung berechnet sich so: Indexzahl neu gebrochen durch Indexzahl alt, mal 100, minus 100.In vorliegendem Fall bedeutet das: Indexzahl des Verbraucherpreisindex 2000 von September 2012 beträgt 129,2 gebrochen durch Indexzahl von August 2008 118,8 (wieder ausgehend vom VPI 2000) ergibt 1,087542, mal 100, minus 100 ergibt eine prozentuelle Erhöhung von 8,7542 %. Die Indizes sind im Internet unter www.statistik.at nachzulesen.
     
    "Ich habe eine Eigentumswohnung gemietet, wobei sich der vereinbarte Mietzins aus Mietzins und Betriebskosten zusammensetzt. Aufgrund einer Gebäudesanierung wurde die monatliche Vorschreibung um 50 Euro pro Monat erhöht. Muss ich als Mieter das bezahlen?"

    Ob derartige Beiträge zur Reparaturrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds, Instandhaltungsrückstellung genannt) vom Mieter übernommen werden müssen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Zu den Betriebskosten des Mietrechtsgesetzes gehören sie jedenfalls nicht.

    Das bedeutet, dass es einer besonderen vertraglichen Regelung bedarf, um diese Rücklagenzahlungen auf den Mieter zu überwälzen. Wenn dies im Vertrag steht und für den Mieter transparent ist, dann muss der Mieter diese Zahlungen übernehmen.

    Gibt es keine eindeutige Überwälzung von Rücklagenbeiträgen auf den Mieter (es wurde wie in vorliegendem Fall lediglich die Überwälzung von Betriebskosten vereinbart), dann kann sich der Mieter dagegen zur Wehr setzten. Denn, siehe oben, zu den Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes zählen diese Aufwendungen nicht.

  • Mietzins: senken, überprüfen

    „Aufgrund einer defekten Gasleitung wurde das Gas im Haus gesperrt. Wir haben nun schon seit einer Woche keine Heizung und kein warmes Wasser. Was kann ich tun?“

    Wird ein Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar, ist der Mieter im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Mietenzahlung befreit. Diese Regelung ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verankert und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Eine diesbezügliche Vereinbarung wäre ungültig. Die Zinsbefreiung tritt mit Beginn der Beeinträchtigung ein und dauert bis zu ihrer Behebung unabhängig davon, ob den Vermieter daran ein Verschulden trifft.

    Ist der Mieter selbst schuld an diesem Umstand, hat er dieses Recht nicht. Die Höhe der Reduktion richtet sich je nach Einzelfall nach dem Grad der Unbrauchbarkeit und ist vom Mieter geltend zu machen. Wir empfehlen die eingeschränkte Zahlung dem Vermieter schriftlich mitzuteilen oder das Einvernehmen mit diesem zu suchen. Bei nicht vollständiger Mietenzahlung riskiert der Mieter nämlich eine gerichtliche Kündigung bzw. eine Räumungsklage. Ein geringeres Risiko geht der Mieter ein, wenn er den Mietzins "unter Vorbehalt der Rückforderung" weiter bezahlt und dann seine zu viel gezahlten Mieten aktiv einklagt.

    "Als Mieter einer Altbauwohnung möchte ich meinen Mietzins überprüfen lassen. Geht das? Wohin muss ich mich wenden?“

    Der Mieterschutz in Österreich zeigt sich unter anderem in gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften. Sie sehen für den größten Teil der Wohnungen Höchstgrenzen bei den Mietzinsen vor. Deren Einhaltung ist durch die Möglichkeit der Überprüfung bei Bezirksgericht/Schlichtungsstelle gewährleistet.

    Eine Mietzinsüberprüfung kann bei Wohnungen vorgenommen werden, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Das sind Altbauobjekte (in einem Zinshaus mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953; in einem Eigentumshaus mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945) sowie geförderte Objekte. Bei derartigen Mietverhältnissen kann der Mieter einen Antrag auf Überprüfung stellen, wobei er sich nicht von einem Anwalt vertreten lassen muss. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle (z.B. in Wien) ist kostenlos.

    Bei unbefristeten Mietverträgen besteht diese Möglichkeit innerhalb der ersten drei Jahre, bei befristeten Mietverträgen bis sechs Monate nach Ende der Befristung mit einer Verjährung von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Zeit kein Antrag gestellt ist dieses Recht vertan und der Mietzins nicht mehr überprüfbar.
     
    „Seit einem Jahr bewohnen wir eine Altbaumietwohnung in Wien. Unser Mietvertrag ist auf drei Jahre befristet und der Mietzins erscheint mir sehr hoch. Angeblich handelt es sich bei unserem Mietzins um einen Richtwertmietzins. Was bedeutet das? Gibt es da gesetzliche Obergrenzen?“

    Seit 1994 gibt es für Mietverhältnisse im Altbau (Zinshaus errichtet vor 1953, Eigentumshaus vor 1945) den sogenannten Richtwertmietzins als Grundlage für die Mietzinsberechnung. Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt durch das Justizministerium werden für die jeweiligen Bundesländer Richtwerte bekanntgemacht.

    Die Erhöhung richtet sich nach der Steigerung der Verbraucherpreise und erfolgt in der Regel alle zwei Jahre. Ab April 2017 beträgt der Richtwert für Wien 5,58 Euro/m2. Zu diesem Grundmietzins werden noch Zu- und Abschläge verrechnet. Diese richten sich nach der Lage innerhalb Wiens (Bezirk), sowie nach der Lage im Haus (straßen- oder hofseitig, Lift, ...), der Grundrissgestaltung und Ausstattung (Kabel-, TV-Anschluss, Terrasse,...) der Wohnung.

    Ausgangsbasis ist eine Wohnung der Kategorie A, das bedeutet mit Heizung, Bad und WC im Inneren. Für jede schlechtere Kategorie erfolgt ein Abschlag von 25 Prozent. Ebenso wird ein 25prozentiger Abschlag für ein befristetes Mietverhältnis vorgenommen.

    "Bei Durchsicht unseres Mietvertrages fiel mir ein Passus auf, der im Falle der Beeinträchtigung unseres Mietobjektes keinerlei Rechtsfolgen zulässt. Wird dadurch eine allfällige Mietzinsminderung ausgeschlossen?“

    Es handelt sich dabei um eine in Mietverträgen sehr gebräuchliche Vertragsklausel, die versucht, den Mieter von einer Zinsminderung abzuhalten. Das Recht auf Mietzinsminderung, normiert in § 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) kann jedoch im Vorhinein im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.

    So ein Hinweis in Ihrem Mietvertrag nimmt Ihnen nicht diese gesetzliche Möglichkeit. Lediglich ein späterer Verzicht könnte zu dem Verlust der Mietzinsminderung führen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei Kenntnis des Mangels nicht vorbehaltlos den vollen Mietzins zu bezahlen, da darin ein Verzicht auf die Geltendmachung der Minderung gesehen wird. Schreiben Sie dem Vermieter, dass es den Mangel gibt, fordern Sie ihn auf ihn zu beheben und deponieren Sie schriftlich, dass Sie sich eine Mietzinsminderung vorbehalten.
     
    "Anlässlich einer Badrenovierung in unserer Genossenschaftswohnung wurde ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt. Die Genossenschaft beauftragte eine Sanierungsfirma, die für drei Wochen Entfeuchtungsgeräte aufstellt. Seit einem Monat schon ist das Badezimmer (Bad, Dusche, Waschmaschine) nicht benützbar. Wieviel Mietzinsminderung steht uns zu?"

    Für den Zeitraum und in dem Ausmaß der Beeinträchtigung gewährt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit einer Mietzinsminderung. Für die Höhe gibt es keine starren Prozentsätze, es kommt dabei auf die individuelle Beeinträchtigung an (z.B. Entfall der Heizung - je nach Temperatur).

    Außerdem empfiehlt es sich, vorab mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eventuell eine einvernehmliche Mietminderung zu vereinbaren. Auch dies sollten Sie zu Beweiszwecken immer schriftlich festhalten. Auf jeden Fall müssen Sie die Mietzinsminderung dem Vermieter schriftlich anzeigen. In vorliegendem Fall würden wir ca. 40 Prozent veranschlagen.

  • Kaution

    "Mein Vermieter verlangt für eine ganz normale Altbauwohnung fünf Monatsmieten Kaution. Ich habe gedacht, dass drei Mieten zulässig sind. Stimmt das?"

    Es hat mit 1. April 2009 eine Wohnrechtsnovelle gegeben, wodurch eine Bestimmung in das MRG (Mietrechtsgesetz) aufgenommen wurde, die Regelungen über die Kaution enthält. Eine gesetzliche Festsetzung der Kautionshöhe wurde in diese Bestimmung jedoch nicht aufgenommen.

    Nach wie vor ergibt sich die Höhe aus der Rechtsprechung, wonach drei bis fünf Monatsmieten als Kaution üblich sind, eine Höhe von sechs Monatsmieten als höchstzulässige Grenze angesehen wird. Wird eine darüber hinaus gehende Kaution vereinbart, stellt dies einen Verstoß gegen das Ablöseverbot des Mietrechtsgesetzes dar.

    Diese Möglichkeit der Rückforderung besteht aber nur für Mietverhältnisse, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Daher nicht für ungeförderte Neubaumietwohnungen (als Neubau gilt eine Wohnung im Zinshaus mit Baubewilligung nach 1953 oder vermietete Eigentumswohnung nach 1945) oder vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser.

    „Mit 30. April habe ich nun meine Mietwohnung an den Vermieter zurückgegeben. Obwohl es nichts zu beanstanden gab, überwies mir der Vermieter lediglich die Hälfte meiner geleisteten Kaution. Was kann ich machen?“

    Es ist üblich und zulässig, dass der Vermieter bei Mietvertragsabschluss vom Mieter eine Kaution verlangt. Diese dient zur Sicherstellung etwaiger Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter - etwa für ausständige Mieten oder für sonstige Schäden, die der Mieter an der Wohnung zurücklässt. Nach Beendigung der Mietzeit darf der Vermieter diesen Betrag (oder das Sparbuch) so lange behalten, bis er sich über den Zustand der Wohnung als auch über Mietzinsrückstände seines Mieters informiert hat.

    Nach der neuen Bestimmung des § 16b MRG (Mietrechtsgesetz) ist der Vermieter jedoch verpflichtet die Kaution samt Zinsen nach Ende des Mietvertrages unverzüglich zurückzustellen. Tut er dies nicht, so kann der Mieter nach der neuen Regelung seine Rückforderung geltend machen - nunmehr im Außerstreit-Verfahren und nicht wie nach der alten Gesetzeslage im strittigen Verfahren. Damit wurde die Rückforderung vereinfacht und die Rechtsposition des Mieters gestärkt.

    „Ich befürchte, dass mir der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen wird. Daher möchte ich die letzten drei Monate keine Miete mehr zahlen. Ist das möglich?"

    Auch wenn vielen Mietern diese Vorgehensweise entgegenkäme, ist sie rechtlich nicht in Ordnung. Die Kaution kommt aus dem Pfandrecht und dient der Besicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Es handelt sich dabei um offene Mietzinse, Schäden am Mietgegenstand und sonstige eventuelle Schadenersatzansprüche.

    Ob der Vermieter derartige Forderungen hat, lässt sich erst bei der Rückstellung des gemieteten Objektes feststellen, sodass eine vorherige Befriedigung aus der Kaution den Vermieter um seine Sicherstellung bringen würde. Sollten Sie als Mieter schon drei Monate (entspricht zumeist der Höhe der hinterlegten Kaution) vor Beendigung Ihre Mietzahlung einstellen, laufen Sie Gefahr vom Vermieter geklagt zu werden.

    „Ich habe meine Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückgegeben. Einzig von den Wohnungsschlüsseln, war einer nicht mehr auffindbar. Jetzt verweigert der Vermieter die Auszahlung der Kaution in der Höhe von 2000 Euro. Darf er das?“

    Im Normalfall verpflichtet sich der Mieter bei Mietvertragsbeginn, eine Kaution in der Höhe von drei bis fünf Monatsmieten beim Vermieter zu hinterlegen. Gesetzlich verpflichtend ist die Kaution nicht; meist wird sie im Vertrag vereinbart. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, sollte der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug geraten oder das Objekt in beschädigtem Zustand retournieren.

    Die Kaution hat ihre Wurzeln im Pfandrecht. In vorliegendem Fall ist der Vermieter berechtigt, die ihm entstandenen Kosten (Nachmachen des Schlüssels) vom Mieter zu verlangen und diesen Betrag von der Kaution einzubehalten. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den gesamten Betrag zu behalten sondern nur einen angemessenen Teilbetrag – und der orientiert sich an der Höhe der zu erwartenden Kosten für einen neuen Schlüssel.

    „Trotz mehrmaliger Urgenzen erhielt ich auch drei Monate nach Beendigung meines Mietverhältnisses keine Kaution zurück. Jetzt möchte ich rechtliche Schritte unternehmen. Was kann ich tun?“

    Mit dieser durch die Wohnrechtsnovelle 2009 eingefügten Bestimmung, versuchte der Gesetzgeber erstmals für das praxisrelevante Problem der Kaution einen gesetzlichen Rahmen zu schaffen. Die Regelung gilt für sämtliche unter das Mietrechtsgesetz fallende Objekte.

    Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution unverzüglich zurückzustellen. Bei der Rückforderung kommt dem Mieter ein Wahlrecht zu: Er kann den Kautionsbetrag unmittelbar im Rechtsweg (mittels Mahnklage beim Bezirksgericht) zurückfordern oder (zunächst) einen Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren stellen.

    Der Rechtsweg ist kostengünstiger und schneller, solange keine berechtigten Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen. Gilt dies noch zu klären, wird der Mieter einen der Höhe nach nicht bezifferten Antrag im Außerstreitverfahren stellen. Dieser Antrag ist auf Feststellung des rückforderbaren Kautionsbetrages gerichtet.

    „Ich habe gehört, dass die Kaution nur mehr eine Monatsmiete betragen darf. Ist das richtig?“

    Es gibt zwei Zahlungen, die beide zu Beginn des Mietverhältnisses fällig sind und immer wieder verwechselt werden:

    • Die Kaution dient der Sicherstellung für den Vermieter und wird auch an diesen bezahlt.
    • Die Provision erhält der Immobilienmakler für die Vermittlung des Mietvertrages.

    Die Kaution beträgt nach wie vor zwischen drei und fünf Monatsmieten. Bei den Maklerprovisionen hat es eine Änderung gegeben. Hier wurde die maximal zu verlangende Mieterprovision gesenkt. Bei unbefristeten oder mehr als drei jährigen Mietverträgen darf der Makler nur mehr zwei (statt drei) Bruttomonatsmieten kassieren, bei einem Dreijahresvertrag steht ihm nur eine Monatsmiete zu (früher zwei).

    Für Hausverwaltungen, die auch als Makler arbeiten, gibt es einen Einschnitt: nur mehr eine (statt zwei) Monatsmieten bei unbefristeten oder mehr als dreijährigen Verträgen, bei einem Dreijahresvertrag nur eine halbe Bruttomonatsmiete.

    „Ich habe jetzt meinen Mietvertrag gekündigt und habe dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2008 eine Kaution in bar übergeben. In der Folge wurde das Zinshaus verkauft. Jetzt teilt mir der neue Vermieter mit, dass er mir die Kaution lediglich unverzinst retournieren wird, da er auch die Kaution von seinem Verkäufer unverzinst erhalten hätte. Darf das sein?“

    Bei Objekten in einem Mehrfamilienhaus tritt der Erwerber in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.

    Der neue Vermieter ist nun gegenüber dem Mieter verpflichtet die Kaution zurückzuzahlen. Mit der Novelle 2009 wurde erstmalig eine gesetzliche Regelung hinsichtlich der Kaution getroffen. Nach dieser ist eine Kaution entweder überhaupt in Form eines Sparbuches zu übergeben oder, wenn sie als Geldbetrag hinterlegt wird, dann hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen.

    In jedem Fall muss die Kaution verzinst zurückgezahlt werden. Was der Gesetzgeber unter "fruchtbringend“ versteht ist unklar. Zumindest kann der Zinssatz für täglich fällig werdende Einlagen gefordert werden. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzustellen, wobei dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist einzuräumen ist.

  • Ablöse, Hausbesorger, neue Heizung (Boiler, Therme)

    "Bei Anmietung unserer Altbauwohnung im Jahr 2004 haben wir neben der Kaution und der Vergebührung auch 10.000 Euro an die Vertreterin der Hausverwaltung bezahlt, welche die Vergabe der Wohnung über hatte. Die Wohnung war in einem sehr schlechten Zustand und ich habe gehört, dass diese Zahlung eigentlich ungesetzlich war. Was können wir tun?"

    Zahlungen, die der Mieter leistet, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten sind unzulässig. Derartige Ablösen fallen unter § 27 MRG und können zurückgefordert werden. § 27 MRG gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bedeutet, dass Mietverträge über Altbauwohnungen sowie Objekte im geförderten Bereich (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) unter diese Bestimmung fallen.

    Es kann sich dabei sowohl um Zahlungen an den Vermieter (so wie in vorliegendem Fall) als auch an einen Vormieter handeln. Eine unzulässige Ablöse können Sie 10 Jahre lang geltend machen und beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle mit einem Antrag im außerstreitigen Verfahren einbringen. Wichtig ist dabei, die Zahlung des Betrages nachweisen zu können!

    "Auf der Suche nach einer Genossenschaftswohnung werde ich immer wieder mit hohen Ablöseforderungen konfrontiert. Sind diese zulässig?"

    Es ist erlaubt, etwas für eigene Investitionen zu verlangen, z.B. eine neue Küche oder sonstiges Mobiliar, einen Parkettboden oder neue Badezimmer-Fliesen. Die Genossenschaft löst diese Aufwendungen nicht ab, da bleibt nur der nachfolgende Mieter.

    Eine Vereinbarung mit diesem Mieter wird in der Regel als Kaufvertrag bezeichnet. Für das gesamte überlassene Inventar oder für bestimmte Investitionen wird ein Kaufpreis vereinbart. Auch die Zahlungsmodalitäten werden geregelt.

    Das alles ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Preis stimmt. Wird für eine alte Einbauküche (Zeitwert 1000 Euro) ein Betrag von 4000 Euro angesetzt, kann der Nachmieter, ab dem Zeitpunkt wo er Mieter ist, eine überhöhte Ablösezahlung bei der Schlichtungsstelle am Bezirksgericht überprüfen lassen und den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.

    „Seit Jänner wohne ich in einer Genossenschaftswohnung. Im Zuge der Übernahme verlangte der Vormieter eine Ablöse in Höhe von 20.000 Euro. Obwohl mir der Betrag nicht angemessen erschien, bezahlte ich ihn, da ich die Wohnung sonst nicht bekommen hätte. Kann ich da noch etwas tun?“

    Ja. Als Mieter einer geförderten Wohnung hat man das Recht, innerhalb von 10 Jahren ab Zahlung, einen Antrag auf Überprüfung der geleisteten Ablöse beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zu stellen. Diese Möglichkeit steht dem Mieter auch dann zu, wenn er eine Vereinbarung mit etwa folgender Klausel: "ich erkläre mich mit der Höhe der Ablösezahlung einverstanden", unterschrieben hat.

    Im Zuge dieses Antrags stellt ein Sachverständiger den Wert der übernommenen Einrichtungsgegenstände fest. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die fraglichen Dinge noch nicht zu entsorgen (sonst müsste der Sachverständige z.B. an Hand von Fotos den Wert schätzen). Das Gutachten des Sachverständigen bildet die Grundlage der Entscheidung des Gerichts/der Schlichtungsstelle.

    "In unserer Betriebskostenabrechnung entdeckte ich unter dem Punkt "Hausbetreuung“, dass für unseren ausscheidenden Hausbesorger auch eine Abfertigung bezahlt wurde. Sind das Kosten, die auf die Mieter überwälzt werden dürfen?"

    Die Aufwendungen für die Hausbetreuung regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) in § 23. Diese Bestimmung gilt für Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen sowie sonstige geförderte Wohnungen. Und sie gilt für alle Objekte, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden und somit als Altbau in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen.

    Die Wohnrechtsnovelle 2000 hob zwar das HBG (Hausbesorgergesetz) mit 01.07.2000 auf. Vor diesem Zeitraum eingegangene Dienstverhältnisse blieben jedoch aufrecht. Es bestehen daher zwei unterschiedliche Fassungen des § 23 MRG nebeneinander, je nachdem, ob es ein Hausbesorgerdienstverhältnis gibt oder nicht.

    Im vorliegenden Fall gilt die alte Rechtslage. Im alten § 23 MRG ist sogar ausdrücklich angeführt, dass die zur Abfertigung aufgewendeten Beträge zu den Aufwendungen für Hausbesorgerarbeiten gezählt werden. Sie dürfen daher als Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden.

    "Vor fünf Jahren ließ ich eine Heizung in meine Altbauwohnung einbauen. Nun möchte ich mein Mietverhältnis auflösen und diese Kosten vom Vermieter verlangen. Steht mir das zu?“

    Ja! Das Mietrechtsgesetz sieht einen Investitionskostenersatz für Aufwendungen vor, die der Mieter gemacht hat. Sie müssen eine wesentliche Verbesserung darstellen, über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sein. Das Gesetz zählt derartige Investitionen auf; die Errichtung einer Heizungsanlage gehört dazu. - Lesen Sie auch Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015

    Dieser Anspruch ist unter Vorlage von Rechnungen dem Vermieter spätestens 14 Tage nach der Aufkündigung, bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach der Auflösung schriftlich anzuzeigen. Von den Kosten sind 10% für jedes vollendete Jahr abzuziehen. Das bedeutet, dass in vorliegendem Fall ein Anspruch des Mieters auf die Hälfte, also auf 3000 Euro besteht.

    Zahlt der Vermieter nicht freiwillig, ist dieser Anspruch bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht geltend zu machen. Der Vermieter muss jedoch erst zahlen, sobald der ausscheidende Mieter einen Nachmieter nennen kann, der diese Wohnung mit diesen Kosten übernimmt oder sobald die Wohnung vermietet oder verkauft ist.

    "Ich habe meine Altbaumietwohnung im letzten Jahr mit einer Sicherheitstür ausgestattet. Jetzt möchte ich mein Mietverhältnis beenden. Muss mir der Vermieter eine Ablöse für die Türe zahlen?"

    Welche Investitionen einen Rückforderungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses begründen regelt das Mietrechtsgesetz in §10. Nach dieser Gesetzesbestimmung hat der Mieter Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen für "insbesondere solche Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind".

    Maßnahmen zur Erhöhung der persönlichen Sicherheit gehören in Wien zu förderbaren Sanierungsmaßnahmen. Außerdem ist eine Sicherheitstüre auch über den Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses hinaus eine wirksame Aufwendung und stellt für jeden durchschnittlichen Nachmieter einen objektiven Nutzen dar.

    Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass Sie als Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückersatz der für die Sicherheitstüre geleisteten Zahlungen haben. Die Höhe ist je nach Fall (ob rückzahlbarer Einmalzuschuss/oder Laufzeit der Förderung bzw. Abschreibung von 10 Prozent pro Jahr) zu berechnen.

    "Für meine Genossenschaftswohnung, die ich nun kündigen möchte, habe ich vor zwei Jahren eine neue Therme gekauft. Gleich nach der Anschaffung schickte ich die Rechnung an die Genossenschaft, doch wurde mir die Therme nicht gezahlt. Habe ich jetzt bei Beendigung einen Anspruch auf Rückerstattung?"

    Es gab in der Vergangenheit unterschiedliche Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH), dadurch gab es Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Erhaltungspflicht bei aufrechtem Mietverhältnis. Ein klarer Anspruch ergibt sich jedoch bei Beendigung.

    Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für Genossenschaftswohnungen, genauso wie das Mietrechtsgesetz für alte und geförderte Objekte, sieht einen Investitionskostenersatz vermindert um 10% Abschreibung für jedes Jahr vor. Das bedeutet, dass der ausscheidende Mieter spätestens 14 Tage nach der Aufkündigung und unter Vorlage der Rechnung auf diesen Anspruch hinweisen muss. Bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung. Wird das Mietverhältnis mittels Räumungsklage gelöst, spätestens zwei Monate ab Rechtskraft des Räumungstitels oder bei Zurückstellung der Wohnung.

    Halten Sie die Frist ein, sonst verlieren Sie den Anspruch. Im vorliegenden Fall haben Sie als Mieter einen Anspruch auf 80% des Rechnungsbetrages für die Erneuerung der Therme.

    "Wenn meine mitvermietete Therme repariert oder erneuert werden muss, wer zahlt diesen Aufwand?“

    Konnte man nach den Entscheidungen des OGH vom Frühjahr 2007 davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, weist der OGH mit seiner Entscheidung vom Mai 2009 wieder in die entgegensetzte Richtung. Es ging hin und her. Hier die die aktuelle Rechtslage: Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? 2/2015

    Hat der Mieter eine neue Therme gekauft, dann kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Investitionskostenersatz gemäß § 10 MRG (Mietrechtsgesetz) vom Vermieter verlangen, wobei eine Abschreibung der Kosten in der Höhe von 10 % für jedes Jahr vorzunehmen ist.

    "Im Zuge der Erneuerung meiner Kombitherme erhielt ich von meinem Vermieter folgendes Schreiben: “Im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses besteht kein Anspruch auf Investitionsersatz."

    Ein derartiger Ausschluss ist für Objekte im Altbau (errichtet bis 1953 bzw. 1945 bei Eigentumswohnungen), sowie für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nicht möglich. Gemäß Mietrecht (§ 10 MRG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 20 Abs 5 WGG) kann auf Investitionsansprüche hinsichtlich der Erneuerung einer Kombitherme nicht wirksam verzichtet werden.

    Der Mieter hat bei Beendigung seines Mietverhältnisses das Recht seine Kosten für den Austausch der alten Therme und die Anschaffung eines neuen Gerätes vom Vermieter zu verlangen. Dies geschieht unter der Berücksichtigung einer jährlichen Abschreibung von 10 %.

    „Ich übergebe demnächst meine Altbaumietwohnung an den Vermieter und möchte den von mir erneuerten Boiler vergütet bekommen. Wie gehe ich da vor, um diesen Anspruch nicht zu verlieren?“

    Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 fällt der Boiler unter ersatzfähige Investitionen. Die anzuwendende Bestimmung ist § 10 MRG (Mietrechtsgesetz) und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

    Für eine etwaige gerichtliche Geltendmachung ist es wichtig, die formalen Erfordernisse einzuhalten. Dazu zählt die Vorlage von Rechnungen und die fristgerechte Anzeige beim Vermieter:

    • Bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrages ist der Anspruch spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung anzuzeigen,
    • bei Aufkündigung durch den Mieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung,
    • sonst binnen zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels,
    • bei früherer Zurückstellung spätestens mit der Zurückstellung.

    Zeigt der Mieter seinen Ersatzanspruch nicht fristgerecht an, ist er hinfällig und kann nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden.

    „Als Mieter einer Genossenschaftswohnung musste ich zu Beginn meines Mietverhältnisses im Jahr 2004 einen Finanzierungsbeitrag bezahlen. Wann und in welcher Höhe bekomme ich dieses Geld wieder zurück?“

    Die Rückzahlung des bei Mietvertragsbeginn geleisteten Finanzierungsbeitrages ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) genau geregelt. Der Finanzierungsbeitrag setzt sich aus den Grundkosten und den Baukosten zusammen und erst im Fall der Auflösung des Mietverhältnisses hat der ausscheidende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung. Der damals geleistete Betrag ist mit 1 % pro Jahr, ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung gerechnet, abzuschreiben.

    Außerdem darf sich die Genossenschaft mit der Rückzahlung bis zu 8 Wochen Zeit lassen. Leider wird der Finanzierungsbetrag oft auch zur Behebung etwaiger Schäden verwendet, sodass der überwiesene Betrag auch noch um diese Kosten vermindert wird.

    „Ich bin Eigentümer in einer Wohnhausanlage. Einige Eigentümer möchten die Aufteilung von Anteilen auf Fläche umändern. Welcher Abrechnungsmodus ist günstiger?“

    Das Wohnungseigentumsgesetz geht von einer Aufteilung der Aufwendungen nach Anteilen aus. Danach werden die Betriebskosten und die Beiträge für die Rücklage berechnet. Die Eigentümer können diesen Aufteilungsschlüssel abändern, brauchen dafür aber Einstimmigkeit. Welcher Abrechnungsmodus günstiger ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, da es auf die jeweilige Wohnung ankommt.

    Auch die Berechnung der Anteile (= Nutzwerte) geht von der Quadratur des Objektes aus, multipliziert mit einem Faktor, der die Wohnung bewertet. Diese Bewertung und Nutzwertberechnung nimmt ein Ziviltechniker vor und erstellt im Zuge der Parifizierung ein Nutzwertgutachten. Für Wohnungen, die sich im Erdgeschoss befinden (weder Eigengarten noch Terrasse) ergibt das in der Regel im Verhältnis zur Fläche einen geringeren Nutzwert. Objekte, die weiter oben im Haus gelegen sind und über einen Lift verfügen, können höher bewertet werden und haben daher im Verhältnis zu ihrer Fläche einen höheren Nutzwert. Welcher Aufteilungsschlüssel günstiger ist, lässt sich daher immer nur für eine konkrete Wohnung beurteilen. Die Unterschiede fallen nicht allzu sehr ins Gewicht.

  • Betriebskosten

    „Mit Ende Februar 2014 übergab ich meine Mietwohnung an die Genossenschaft. Mit Rückstellung der Wohnung dachte ich alles erledigt zu haben. Als ich in den letzten Tagen eine Rechnung des Energielieferanten im Postfach entdeckte war ich sehr erstaunt. Die Rechnung betraf einen Zeitraum, wo ich nicht mehr Mieter war. Muss ich die Rechnung bezahlen?“

    Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Bewohner eine Mietwohnung zurückgeben und vergessen, auch den Vertrag mit dem Energieversorger zu kündigen. Es scheint ja so naheliegend, dass dadurch, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt wird, auch keine Energiekosten mehr zu bezahlen sind. Aber leider ist das rechtlich nicht korrekt.

    Solange Sie den Vertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen nicht kündigen (Kündigungsfrist von zwei Wochen), sind Sie auch als ausgezogener Mieter immer noch Vertragspartner und damit zur Zahlung verpflichtet. Ob die Wohnung danach leer steht oder ein Nachmieter einzieht: Es ist immer ärgerlich und schwierig, diese Kosten wieder rückerstattet zu bekommen.

    "Ich bin Eigentümer in einer Wohnhausanlage. Da ich die Wohnung nur selten benutze, und aus diesem Grund auch kaum Müll anfällt bzw. ich auch kaum Wasser verbrauche, verstehe ich nicht, dass ich genau so viel Betriebskosten zahlen muss, wie andere Eigentümer, die ganzjährig dort wohnen."

    Sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Die Miteigentumsanteile richten sich nach der Wohnfläche, sodass auf größere Wohnungen immer ein höherer Anteil an Betriebskosten fällt als auf kleinere.

    Die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen sowie der Verbrauch (z.B. Kaltwasser) oder eine Verursachung (z.B. Müll) spielen dabei keine Rolle. Einzig bei Gemeinschaftsanlagen wie einer Waschküche oder einem Trockner kann die Mehrheit der Eigentümer festlegen, dass diese Energiekosten nicht auf alle aufgeteilt werden, sondern in pauschalierter Form durch Münzeinwurf nur von den Benützern eingehoben werden.

    "Im letzten Jahr bewohnte ich meine Altbaumietwohnung in der Stadt sehr selten, da ich mich oft am Land aufhielt. Ich verbrauchte daher wenig Wasser, hatte kaum Müll, trotzdem musste ich Betriebskosten nachzahlen. Wird das gar nicht berücksichtigt?"

    Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach der Quadratmeterfläche der einzelnen Wohnungen; konkret nach dem Verhältnis der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses. Der tatsächliche Verbrauch/Aufwand zählt hier nicht (außer es gibt z.B. Kaltwasserzähler für jedes einzelne Objekt).

    Unter Nutzfläche versteht das Mietrechtsgesetz die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen. Die Raumhöhe bleibt unberücksichtigt. Eine Loggia, die auf fünf Seiten begrenzt ist, zählt als Raum zur Nutzfläche. Terrassen und offene Balkone zählen nicht dazu.

    Stehen Wohnungen leer, so hat der Vermieter die auf diese Objekte entfallenden Anteile an den Betriebskosten zu tragen. Der Betriebskostenschlüssel kann bei übermäßigem Verbrauch einer Partei (z.B. Putzerei) auf Antrag eines Mieters bei der Schlichtungsstell/Bezirksgericht geändert werden.

    "Ich bin Wohnungseigentümer und habe in diesen Tagen eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Bei meinen Nachforschungen im Internet bin ich nur auf Verweise zum Mietrecht gestoßen. Wie verhält es sich mit den Betriebskosten im Wohnungseigentum?"

    Es ist richtig, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Ausdruck Betriebskosten nicht kennt. Im WEG ist von „Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich den Beiträgen zur Rücklage“ die Rede. Im Grunde handelt es sich bei diesen Aufwendungen um alles, was zum Betrieb eines Hauses erforderlich ist, was im Sprachgebrauch und auch im Mietrechtsgesetz unter Betriebskosten verstanden wird: Wassergebühren, Rauchfangkehrerkosten, Müllabfuhr, Versicherungen, Kosten für die Hausbetreuung und für die Verwaltung, ebenso öffentliche Abgaben und Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Garten.

    Bei den Beiträgen zur Rücklage handelt es sich um eine Besonderheit für Eigentümer. Diese bilden den sogenannten Rücklagenfonds, aus welchem Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses finanziert werden. All diese Kosten tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile.  

    "Bei Durchsicht der heurigen Betriebskostenabrechung fielen mir hohe Ausgaben für Gartenarbeit auf. Was darf die Hausverwaltung unter diesem Posten verrechnen?“

    Die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen zählen zu den "besonderen Aufwendungen“. Das sind Kosten, die nach dem Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden dürfen. Es kommt nicht darauf an, dass alle Mieter diese Grünflächen auch benützen können.

    Wesentliche Voraussetzung für die Qualifizierung von Gartenarbeiten als Betriebskosten ist die Betreuung im Sinne einer laufenden Pflege der Pflanzen. Dazu gehört die jahreszeitlich bedingte oder soweit regelmäßig notwendige Erneuerung von Kleinpflanzen, die laufende Bewässerung des Rasens und das Rasenmähen. Nicht hingegen die Bepflanzung mit bisher nicht vorhandenen Sträuchern. Diese Arbeiten müssten aus der Mietzinsreserve beglichen und nicht über die Betriebskosten an alle Mieter weiterverrechnet werden.

    "Ich habe vor zwei Jahren eine Eigentumswohnung erworben und noch nie eine Abrechung der Betriebskosten erhalten. Ist der Verwalter im Wohnungseigentum nicht auch dazu verpflichtet?“

    Ja! Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat gegenüber den Wohnungseigentümern die selben Pflichten wie ein Vermieter den Mietern. Er hat ebenso innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechungsperiode (Kalenderjahr) eine Abrechung zu erstellen. Diese ist jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln. Den Wohnungseigentümern ist in geeigneter Weise Einsicht (Aushang im Stiegenhaus) in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen sind für den Wohnungseigentümer gegen Kostenersatz Kopien anzufertigen.

    Kommt ein Verwalter seinen Aufgaben nicht nach, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer über Antrag unter Androhung einer Geldstrafe von bis zu 6000 Euro bei Gericht dazu verhalten werden. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Zur Nachzahlung ist derjenige Wohnungseigentümer verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit der Eigentümer ist. Es kommt nicht darauf an, wer im abgerechneten Kalenderjahr Eigentümer war!

    "In der Betriebskostenabrechnung ist mir die Position `Gebäudeversicherung´ aufgefallen. Sind das Kosten, die der Vermieter über die Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnen darf?"

    Im Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Bestimmung des § 21 ff, was als Betriebskosten den Mietern vorgeschrieben werden darf. Das Gesetz zählt in seinem Betriebskostenkatalog abschließend auf, welche Zahlungen darunter zu verstehen sind. Generell handelt es dabei um laufende für den Betrieb des Hauses erforderliche Aufwendungen. Aufgezählt sind: Wasserversorgung, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung von allgemeinen Flächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Glasbruch- und Sturmschadenversicherung sowie öffentliche Abgaben, Kosten der Hausverwaltung und Gebäudereinigung.

    Es ist daher zulässig auch Versicherungen, die das Eigentum des Vermieters schützen als Betriebskosten den Mietern weiterzuverrechnen. Die Versicherung muss angemessen sein, das heißt, dass die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung erforderlich ist.
    Nicht unter dem Deckmantel der Betriebskosten dürfen Inkasso-, Buchungs- oder Manipulationsgebühren sowie Bankspesen eingehoben werden.

    "Die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr brachte eine Gutschrift. Die Hausverwaltung will uns das Geld aber nicht auszahlen. Wie sieht die Gesetzeslage bei Gutschriften und Nachzahlungen aus?“

    Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Überschuss auf die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen der Wohnungseigentümer gutzuschreiben und z.B. von den Monatsvorschreibungen im Juli und August abzuziehen ist. Allerdings kann diese Regelung durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. So ist eine Vereinbarung dahingehend durchaus üblich, den Überschussbetrag dem Rücklagenkonto zuzuweisen.

    Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser vom jeweiligen Wohnungseigentümer innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung zu bezahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Es kommt bei den Eigentümern wie bei den Mietern nicht darauf an, im Abrechungszeitraum Mieter oder Eigentümer gewesen zu sein.

    "Obwohl ich erst seit Februar Mieter einer Altbauwohnung bin, wurde mir jetzt die Betriebskostennachzahlung zugeschickt, mit der Aufforderung zu bezahlen. Bin ich dafür wirklich zuständig?“

    Obwohl es für viele Mieter unverständlich ist, lautet die Antwort: ja.

    Die gesetzlichen Regelungen betreffend Betriebskosten finden sich in den §§ 21-24 MRG (Mietrechtsgesetz). In § 21 Abs 3 MRG findet sich folgender Satz: “Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin ab der Abrechnungslegung zu entrichten.“ Wer zu diesem Zeitpunkt Mieter ist, wird zur Kasse gebeten. Es kommt nicht darauf an, während des abgerechneten Jahres Mieter gewesen zu sein.

    Eine für das rechtliche Empfinden etwas unverständliche Lösung. Diese gesetzliche Regelung ist direkt für den Altbau und geförderten Neubau anwendbar. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 20.10.2005, 3 Ob 196/05b diese Bestimmung auch für ein Objekt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes herangezogen und damit die analoge Anwendbarkeit auch bei Neubauobjekten statuiert.

    „Ich bin seit Februar Mieterin einer Altbauwohnung. Nun erhielt ich einen Brief der Hausverwaltung, in dem sie eine Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr einfordert. Ist das nicht Sache des Vormieters?“

    Die Frage wird uns häufig gestellt. Die Antwort ist „nein“. Auch wenn es für den Mieter oft unverständlich erscheint, ist dies so im Gesetz (§ 21 Abs 3 MRG - Mietrechtsgesetz) geregelt. Nach dieser Bestimmung ist derjenige Mieter zur Nachzahlung verpflichtet - er wäre auch berechtigt ein allfälliges Guthaben zu erhalten -, der zum Zeitpunkt der Forderung Mieter ist.

    Dieser Zeitpunkt ist gewöhnlich der dem Beginn der Auflage der Betriebskostenabrechnung folgende zweite Zinstermin. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter im Jahr des Abrechnungszeitraumes ganz oder auch nur teilweise Mieter war. Es kommt nur auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung an.

    "Mit November 2008 erwarb ich eine Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung schickte im Februar 2009 die Betriebskostenabrechnung und fordert nun von mir die Nachzahlung. Ist das gerechtfertigt?“

    Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in diesem Fall vor, dass derjenige zur Nachzahlung verpflichtet ist, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Das bedeutet, dass nicht zählt, wer im abzurechnenden Kalenderjahr die Betriebskosten eingezahlt hat, sondern wer zum Abrechnungszeitpunkt als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

    Da diese Gesetzesbestimmung bei einem Eigentümerwechsel vor allem gegen Ende eines Kalenderjahres zu Unbilligkeiten führen kann, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine diesbezügliche Regelung zu treffen. Eine derartige Vereinbarung könnte z.B. lauten: „Im Falle einer Betriebskostennachforderung verpflichtet sich die verkaufende Partei X % der geforderten Summe zu übernehmen. Dadurch bleibt der neue Eigentümer zwar gegenüber der Hausverwaltung verpflichtet, kann sich jedoch das Geld (oder einen Teil davon) vom Verkäufer holen.

    "Zu meiner Mietwohnung gehört auch eine verbaute Loggia. Wird diese bei der Berechnung der Betriebskosten miteinbezogen?"

    Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten eines Mietgegenstandes berechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des gesamten Hauses. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.

    Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehören nicht zur Nutzfläche. Auf eine gewisse Mindesthöhe (Dachschrägen) wird nicht Bezug genommen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.

    Eine Loggia, die an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlichen massiven Begrenzung abgeschlossen wird und nur nach einer Seite hin offen ist, gehört jedoch zur Nutzfläche und wird bei der Aufteilung der Betriebskosten berücksichtigt.

    „Ich bin Eigentümer einer Wohnung, zu der auch ein Garagenplatz gehört. Dieser steht ebenfalls im Eigentum. Laut Betriebskostenabrechnung zahle ich auch für diesen Betriebskosten. Kann das sein?“

    Sämtliche Aufwendungen, die der Aufrechterhaltung des Betriebes der Liegenschaft dienen (der Ausdruck Betriebskosten ist dem Wohnungseigentumsgesetz an und für sich fremd), werden unter den Miteigentümern aufgeteilt. Dazu gehören die klassischen Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen, Hausbetreuung, Hausverwaltungskosten, ... Ebenso die Beiträge zur Rücklagenbildung, die der Ansparung für Sanierungen am Haus dienen.

    Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Nutzwerten. Da auch auf Stellplätze ein Nutzwertanteil entfällt, haben auch die Eigentümer dieser Stellplätze einen Anteil an den Aufwendungen zu zahlen. Wollen die Eigentümer einen anderen, davon abweichenden Aufteilungsschlüssel, so bedarf es hierzu eines einstimmigen Beschlusses sämtlicher Miteigentümer.


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